Выселение собственником судебная практика

Выселение из квартиры собственника – основания, порядок, судебная практика

Выселение собственником судебная практика

Выселение из квартиры собственника – дело довольно сложное, регулируется статьями 31, 86 и 89 ЖК РФ; ст. 292 и 293 ГК РФ.

Одним из наиболее сложных вопросов выселения из жилья является тот, который касается применения подобной процедуры к владельцу. Несмотря на то, что право собственности предполагает возможность владения и распоряжения квартирой по желанию ее собственника, в некоторых случаях жилищной площади все же можно лишиться.

[Скрыть]

Порядок выселения в принудительном порядке из объекта недвижимости ее собственника определяется регулирующим такие вопросы законодательством – Жилищным и Гражданским кодексом РФ и имеет строго установленный порядок применения.

Принудительное выселение из квартиры собственника

При применении процедуры принудительного выселения берут во внимание такие основания, вытекающие из нормативных актов и законов:

  • Принудительное выселение применяется в том случае, когда владелец добровольно отказывается покидать помещение и возникает необходимость судебного решения сложившейся ситуации;
  • Процедура непосредственного выселения может производиться судебными приставами при дополнительном присутствии полицейских и отдельно приглашенных понятых;
  • В том случае, если вы являетесь собственником жилья и в отношении вас проводят процедуру выселения, стоит понимать, что судебные приставы имеют законное право требовать покинуть жилое помещение даже собственника жилья;
  • В том случае, если в постановлении на выселение значится только владелец, то его родственники могут сохранять за собой право проживания;

При желании обжаловать судебное решение и повторно вселиться, такая процедура может осуществляться только при участии того органа, который изначально вынес решение о выселении.

Основания для выселения из квартиры собственника – статьи и нормативные акты

Основания для выселения из квартиры собственника определяются следующими нормативными актами:

  • Статьями 31, 86 и 89 ЖК РФ;
  • Статьями 292 и 293 ГК РФ.

Основываясь на содержании данных актов, опасность выселения из собственной квартиры может грозить в следующих ситуациях:

  • При использовании собственной квартиры без определенных процедур, которые поддерживают ее пригодное состояние (в основном, под этим подразумевается ремонт). Отсутствие проведения таких мероприятий при этом может привести к угрозе разрушения или непосредственно к разрушению квартиры;
  • При создании в квартире таких условий, которые могут представлять угрозу для жизни проживающих по соседству людей;
  • При использовании личной квартиры не по ее прямому назначению (без соответствующих разрешений на такое действие);
  • При определенном сроке отсутствия оплаты за коммунальные услуги (при условии, что у владельца имеется альтернативное жилье);
  • При несоблюдении должных санитарно-гигиенических норм, причем если подобная процедура влечет за собой создание условий, которые некомфортны для соседей;
  • В том случае, если жилье признано непригодным для проживания (подлежащим сносу).

Порядок действий при выселении собственника

Принудительное выселение из квартиры собственника имеет определенный порядок своих действий:

  • Написание заявления о необходимости применения процедуры выселения к собственнику жилья. Подобное заявление можно направить участковому, под ведением которого находится территория, на какой расположена квартира. Вторым вариантом уже является подача заявления в органы местной администрации. В тексте заявления отражаются необходимые факты, которые по действующему законодательству могут служить основанием для выселения владельца;
  • В том случае, если предварительные подачи заявлений не дали никакого результата, имеется возможность обращения сразу в судебный орган, (соответственный суд по территориальности);
  • Непосредственно процедура рассмотрения обстоятельств дела;
  • Вынесение решения, в результате которого владелец либо сохраняет за собой право собственности, либо же лишается его.

Кого и в каких случаях выселить нельзя

Подавая иск о выселении собственника из квартиры, следует понимать, в каком случае владельца квартиры не смогут выселить, даже при наличии оснований на то. К таким гражданам принадлежат следующие:

  • Люди, которые уже достигли пенсионного возраста;
  • Лица, являющиеся инвалидами первой и второй группы;
  • Граждане, которые относятся к категории потерявших кормильца;
  • Несовершеннолетние граждане, являющиеся сиротами.

Принудительное выселение несовершеннолетних возможно осуществить только при получении специального разрешения от органов опеки. Кроме того, должно соблюдаться условие, что родители ребенка (или один из них) имеют альтернативные варианты для проживания, с условиями не хуже имеющихся на текущий момент.

Действия при незаконном лишении собственника жилья

При рассмотрении процедуры выселения собственника из квартиры судебная практика может дать массу примеров, когда такие действия осуществляются без оснований на то или же с намеренным умыслом незаконного завладения жильем. При возникновении подобных ситуаций владельцу квартиры необходимо осуществить такие шаги:

  • Подготовить всю документацию, касающуюся права собственности на недвижимость, оснований ее возникновения, а также сопутствующих документов, которые могут оказать влияние на принятие судебным органом решения;
  • Выяснить причину, по которой инициирована процедура его выселения;
  • В том случае, если данная причина является необоснованной или же у владельца имеются доказательства ее полного отсутствия, обратиться в судебный орган, рассматривающий его дело и предоставить их.

Обращение в суд и судебная практика

Порядок обращения в суд и судебная практика по рассмотрению дел, касающихся возможности выселения из квартир собственников, требует сбора следующей документации:

  • Технический паспорт объекта недвижимости;
  • Ордер на получение квартиры (или его копия);
  • Справка о проведении регистрации;
  • Доказательства наличия оснований для выселения;
  • Квитанция, подтверждающую оплату государственной пошлины;
  • Само исковое заявление.

Рассмотрение дел о выселении владельцев из собственных квартир производится с осуществлением индивидуального подхода в каждой конкретной ситуации, а также соблюдением всех положений Конституции нашей страны.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/vyselenie-iz-kvartiry-sobstvennika-osnovaniya-poryadok-sudebnaya-praktika

Обзор практики по выселению |

Выселение собственником судебная практика

Основания применения различных редакций закона

  1. Нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу ЖК РФ. Применительно к иным правам и обязанностям, носящим длительный характер, ЖК РФ подлежит применению в случае их возникновения после 01.03.2005 г. (19)
  2. Положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ. (22)
  3. При применении ст. 292 ГК РФ подлежит применению редакция закона, действующая на момент открытия наследства, а не на момент вселения лица в квартиру. (28)
  4. Если наследство в связи со смертью члена кооператива открылось до 1 февраля 1990 года, то  наследственным имуществом может быть признана  квартира, а не паенакопление. (1)

Обеспечение баланса интересов разных категорий лиц

  1. Права на жилое помещение должны регулироваться  должны осуществляться с учетом баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений[1]. (аналогичное цитирование- (7), (14)) Задачей законодательства является обеспечение возможности использования дифференцированного подхода к оценке существующих жизненных ситуаций для избегания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан. (2)
  2. Признание приоритета прав собственника квартиры либо иных проживающих лиц зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора[2]. (12)
  3. Установление  для разных лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ. (24)
  4. Необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. (7)

Сохранение права пользования квартирой у лиц, проживавших в жилых помещениях до регистрации права собственности

  1. Положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. К ним не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, поскольку давая согласие на приватизацию они исходили из бессрочности права пользования помещением. (22)
  2. Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. (2)
  3. Вселение лица в качестве члена семьи нанимателя в период времени, когда данное жилое помещение не принадлежало бывшему нанимателю на праве собственности, является основанием для признания за ним права постоянного пользования. (4)
  4. Переход права собственности от члена ЖСК  к другому лицу не влечет за собой утрату права пользования члена семьи члена ЖСК, если в момент оформления права собственности на данную квартиру он имел равное с членом ЖСК право пользования ею. (2)
  5. Наследник, пользовавшийся квартирой при жизни наследодателя и вселившийся в нее в установленном порядке, сохраняет право дальнейшего пользования квартирой. Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе. (6)
  6. Включение в договор купли-продажи условий от прекращении прав пользования данной квартирой проживающих в ней лиц не может влиять на их права при  отсутствии у сторон полномочий на представление  интересов этих лиц. (8)
  7. При фактическом складывании между новым собственником квартиры и зарегистрированным в ней лицом отношений найма подлежит применение ст. 675 ГК РФ, предусматривающая сохранение договора найма при переходе права собственности на помещение. (14)

Утрата права пользования лиц, проживавших в жилых помещениях до регистрации права собственности

  1. Члены семьи бывшего собственника, вселенные в квартиру как до полного внесения пая, так и после, подлежат выселению по иску нового собственника на основании договора дарения, поскольку договор дарения не устанавливает для них прав пользования квартирой, они не являются членами семьи ни нового собственника, ни предыдущего (установлено, что дети и внук предыдущего собственника живут отдельной семьей и занимают отдельные изолированные помещения). (27)
  2. Факт регистрации в квартире членов семьи первого собственника не означает бессрочного характера пользования квартирой в случае законности продажи квартиры. При этом несовершеннолетие лиц на момент регистрации права собственности не имеет значения, если право собственности возникло не в результате приватизации, а при регистрации по основанию полной выплаты пая. (17)
  3. Член семьи собственника доли в праве на квартиру не имеет права пользования долей другого сособственника вне зависимости от того, что был вселены в квартиру с согласия всех сособственников. (5)
  4. Поскольку в основе праве пользования квартирой  членов семьи собственника лежат семейные отношения с собственником, их прекращение, по общему правилу, прекращает и данное право пользования.(9)
  5. Не проживание сына  бывшего собственника в спорной квартире при условии получения им доли денежных средств от продажи данной квартиры является основанием для его выселения в соответствии со ст. 304 ГК РФ при условии, что он не является членом семьи нового собственника.(14)
  6. Прекращение права пользования квартирой по ст. 292 ГК РФ не предусматривает возможность сохранения за ответчиком, фактически не проживающим в квартире,  данного права на определенный срок.(28)

Различия при возникновении собственности путем приватизации и путем выплаты пая

  1. К правоотношениям, возникшим между членом ЖСК и  бывшим членом его семьи, применимы по аналогии положения ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие ЖК РФ», то есть правило о прекращении права пользования квартирой ЖСК бывшим членом семьи при прекращении семейных отношений не действует, если его вселение осуществлено в период времени, когда данное жилое помещение не принадлежало члену ЖСК на праве собственности. На данные отношения также не распространяются положения п. 2 ст. 292 ГК РФ. (3)
  2. Правоотношения, связанные с правовым положением членов семьи лица, приватизировавшего квартиру и членов семьи лица, приобретшего право собственности на квартиру в ЖСК, не являются сходными несмотря на возможность применения аналогии (ч.4 ст. 1 ГК РФ) ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ, поскольку  приобретение права собственности в результате выплаты пая не подразумевает необходимости получения согласия всех проживающих в ней лиц. При этом имеет значение источник выплаты пая за квартиру. (15) Члены семьи, не достигшие совершеннолетия на момент регистрации права на основании выплаченного пая, не приобретают большего объема прав в отличии от случая приватизации. (17)

Права бывших супругов при полной выплате пая после расторжения брака

  1. Регистрация выбывшего бывшего супруга собственника квартиры в ЖСК, пай за которую выплачен в полном объеме после расторжения брака, нарушает права собственника в части уплаты коммунальных платежей за бывшего супруга, что в соответствии со ст. 35 К РФ, 209, 292, 304 ГК РФ, 31 (п.4.) ЖК РФ является основанием для прекращения права пользования бывшим супругом. (13)
  2. Факт полной выплаты пая после расторжения брака при отсутствии раздела совместно нажитого имущества и притязаний бывшего супруга на квартиру свидетельствует об отсутствии приобретения у него прав на квартиру. (25)

Влияние результата и способа  раздела совместно нажитого имущества на право проживания бывшего супруга

  1. Раздел имущества при разводе во внесудебном порядке путем исключения пайщика из членов ЖСК и перевода пая на другого супруга соответствует законодательству РСФСР и в соответствии с  ч. 4 ст. 31 ЖК РФ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. (18)
  2. В случае отчуждения приобретенной в период брака квартиры, не являющейся предметом мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества, зарегистрированный в квартире бывший супруг подлежит выселению по иску нового собственника. (26)
  3. Факт полной выплаты пая после расторжения брака при отсутствии раздела совместно нажитого имущества и притязаний бывшего супруга на квартиру свидетельствует об отсутствии приобретения прав на квартиру. (25)

Предмет доказывания и обстоятельства, имеющие значения для принятия решения о выселении

1. Юридически значимыми по делам о выселении бывших членов семьи собственника являются следующие обстоятельства:

-основание возникновения права собственности истца на спорное жилое помещение;

-основание возникновения права пользования данным помещением у ответчика;

— наличие либо отсутствие семейных отношений ответчика с собственником спорного жилого помещения;

— иные обстоятельства, свидетельствующие о необходимости сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок. (9)

2. При принятии решения о выселении бывшего супруга члена ЖСК имеющими значение  обстоятельствами могут являться:

— установление размера пая, выплаченного на момент заключения брака;

— основания предоставления спорной квартиры, в том числе, получение ее на основании обменного ордера;

— установление долей  совместно нажитого имущества, полученных бывшими супругами при разводе;

— регистрация права собственности одним из супругов и не оспаривание его в течение длительного времени. (11)

3. Для принятия решения о выселении зарегистрированного в квартире ЖСК лица имеет значение установление:

—  оснований его  вселения (по ордеру, в качестве члена семьи), поскольку без их  установления невозможно определить зависит ли право пользования от наличия семейных отношений;

— факта его не проживания в квартире в течение значительного времени, поскольку выезд на другое место жительства может повлечь прекращение имеющегося права пользования по аналогии применительно к ст. 89 ЖК РСФСР, ст. 83 ЖК РФ. (16)

4. Поскольку ведение общего хозяйства между собственником квартиры и проживающим лицом не является обязательным условием признания его членом семьи, то и отсутствие ведения общего хозяйства  либо его прекращение (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений. (21)

5. Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника, а является лишь одним из доказательств для выяснения содержания волеизъявления собственника. (20)

6. Основанием для прекращения права пользования переданной в ипотеку квартирой у лиц, проживающих в такой квартире, является обращение взыскание на нее  при условии, если квартира была заложена по договору целевого займа, предоставленного на строго определенные в ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» цели. (10)

Права детей

  1. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением. (21)
  2. Если право пользования спорным жилым помещением несовершеннолетним является производным от права пользования спорным жилым помещением его родителя, то оно следует его правовой судьбе. (25)
  3. Не проживание детей бывшего супруга в квартире в течение длительного времени, а также не несение расходов на ее содержание являются основанием для утраты ими права пользования на основании ст. 292 ГК РФ при отчуждении квартиры, несмотря на наличие ранее вынесенного  решения об отказе в снятии их с регистрационного учета. (25)

[1] Положение сформулировано в Определении Конституционного Суда РФ от 03 ноября 2006 года N 455-О[2] Положение также сформулировано в Определении Конституционного Суда РФ от 03 ноября 2006 года N 455-О

(1) Московский городской суд апелляционное определение от 16 мая 2012 г. по делу N 11-5531

(2) Московский городской суд апелляционное определение от 4 мая 2012 г. по делу n 11-3526

(3) Московский городской суд  апелляционное определение от 4 марта 2013 г. по делу n 11-5432

(4) Орловский областной суд апелляционное определение от 23 июля 2013 г. по делу n 33-1557

(5) Самарский областной суд  апелляционное определение от 20 июня 2013 г. по делу n 33-5575/2013

(6) Московский городской суд  определение от 21 февраля 2012 г. по делу n 33-5594

(7) Московский городской суд определение от 14 марта 2012 г. по делу n 33-7673

(8) Московский городской суд  определение от 26 августа 2011 г. по делу n 33-26977

(9) Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу N 11-401

Источник: http://corprf.ru/obzor-praktiki-po-vyiseleniyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.