Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Выкупная цена аварийного жилья

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Многие граждане Российской Федерации проживают в аварийном жилье, которое на протяжении десятков лет не подвергалось ремонту и восстановлению.

Государством проводится работа по расселению таких домов, их включают в специальные списки, а жильцы могут рассчитывать на получение новой жилплощади.

Но если переезд в новую квартиру не устраивает владельца недвижимости, он вправе рассчитывать на компенсацию, которая называется выкупная цена аварийного жилья.

Важно! «Для расселения домов, состояние которых не позволяет гражданам проживать в них, государство ежегодно тратит порядка до 50 млрд. рублей.»

Какое жильё является аварийным

Дом получает статус аварийного, если несущие конструкции находятся в плачевном состоянии. А проживание в таком здании связано с риском для жизни, потому что каждый день может произойти обрушение.

Для обследования жилищного объекта государственным органом субъекта РФ или районной администрацией создаётся специальная комиссия. Которая должна определить можно ли разрешить дальнейшее проживание в жилых помещениях обследуемого здания или присвоить им статус неподходящих для проживания, а дом признать опасным для эксплуатации и постановит снести его.

Межведомственная комиссия проводит комплексную оценку здания на предмет признания его аварийным и непредназначенным для проживания людей. Комиссия создаётся после подачи заявления от владельцев или основываясь на выводах проверки дома представителями государственного надзора.

Важно! «Расселение аварийных зданий регулируется Жилищным кодексом РФ, статьи №№32, 87 и 89.»

После проведения экспертизы межведомственной комиссией может быть приняты следующие решения:

  • жилищный объект пригоден для постоянного проживания граждан;
  • нужно провести капитальный ремонт обследуемого здания;
  • многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу.

На основании решения межведомственной комиссии администрация района принимает решение о дальнейшем использовании этого здания и сроках расселения лиц проживающих в нём. Когда у администрации нет в наличии подходящей жилплощади, вместо предоставления других квартир, собственникам может быть предложена выкупная цена аварийного жилья.

Какие дома считаются ветхими

Ветхое здание – это состояние строения, подразумевающее высокий уровень изношенности конструкции, но несущий каркас сооружения, сохраняет свою несущую способность. Здание устойчиво и нет риска его обрушения. Но дом не удовлетворяет жилищным нормам, и проживание в нём затруднено (протекает крыша, проваливается пол, стены не герметичны и т.д.).

Для признания дома ветхим, износ его конструкций должен составлять:

  • не менее 70% для кирпичных и панельных зданий;
  • более 65% для деревянных строений.

Ветхий дом не может неожиданно обрушиться, поэтому проживание в нём не несёт опасности для жильцов.

Переселение жителей в квартиры

Вместо опасного жилья собственникам предоставляется жилплощадь, в которой возможно проживание граждан.

Такое жильё должно удовлетворять следующим условиям:

  • помещение благоустроено и проживание в нём возможно;
  • предоставленная квартира соответствует или больше жилья в аварийном доме;
  • на каждого человека должно приходиться не менее 18 кв. метров жилого помещения;
  • жильё располагается в том же городе или районе где находится непригодный для дальнейшей эксплуатации дом.
  • Если предоставленная жилплощадь больше старой, новому владельцу нужно доплатить, а предоставление меньшей жилплощади налагает на администрацию обязанность компенсировать разницу.

Владельцы аварийного имущества подают в суд, требуя немедленного предоставления им квартиры для проживания. Однако в судебном порядке заставить местные власти сделать это не получится, так как закон устанавливает приоритет денежной компенсации перед предоставлением новой жилплощади.

Важно! «В статье №32 ЖК сказано: по желанию владельцев им может выдаваться денежная компенсация за недвижимость, проживание в которой невозможно, вместо переезда в другое жильё.»

Если жильцы расселяемого дома являются участниками федеральной программы по переселению ветхого и непригодного для проживания жилья, муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему благоустроенное жилое помещение в другом доме.

Выкуп аварийной жилплощади

Второй вариант – покупать у владельцев помещение, непригодное для проживания по рыночной цене, рассчитываемой государственными органами.

Выкупная стоимость аварийного жилья – цена недвижимости, расположенной в доме, признанном непригодным или опасным для проживания. Стоимость выкупа определяется экспертной комиссией, организованной для проведения оценочных работ.

Для оценки стоимости специалисты сравнивают квартиры, расположенные в аварийных домах и в других частях города. Как показывает практика в таких случаях, выкупная цена разрушающейся недвижимости намного ниже, чем у благоустроенного жилья той же площади. Было бы неверно полагать, что стоимость старой квартиры даст владельцу возможность купить новую равноценную по площади недвижимость.

Если собственник не согласен с условиями выкупа, он имеет право подать исковое заявление в суд с требованием пересмотреть назначенную выкупную цену.

Как рассчитывается цена выкупа

Расчёт стоимости выкупа аварийного помещения включает:

  • рыночную стоимость помещения;
  • убытки, причинённые собственнику при изъятии жилого помещения, связанные с арендой жилья в период временного проживания до покупки другой квартиры;
  • убытки, причиненные переездом и поиском другого жилья;
  • затраты на оформление всех предусмотренных законодательством документов при приобретении другой жилплощади;
  • расходы, связанные с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами (при сдаче помещения в аренду), в том числе выгоду, которая была упущена из-за этого;
  • в выкупную цену входит доля общего имущества аварийного дома, включая часть земельного участка, на котором расположено здание и придомовая территория.

Оценка рыночной стоимости

Производится профессиональными оценщиками, которые есть в штате любого агентства недвижимости.

Для проведения определения стоимости специалисту потребуется следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический паспорт жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • любая другая информация необходимая для определения стоимости.

При проведении оценочной экспертизы жилья учитываются все характеристики помещений, район, где располагается дом, наличие инфраструктуры и любые другие факторы, влияющие на цену жилплощади. Рыночная стоимость оценочных услуг составляет в среднем составляет от 5 до 10 тыс. рублей за квартиру.

Важно! По результатам работы оценщика представляется подробный отчёт о стоимости жилого помещения, где эксперт указывает минимальную и максимальную цены данной жилплощади. При оценке ветхого или аварийного жилья, собственнику нужно понимать, что цена такой недвижимости будет существенно ниже, чем у благоустроенной квартиры той же площади, находящейся в этом районе.

«Собственники жилья в многоквартирном доме владеют частью общего имущества здания (статья 36 ЖК РФ), и участком земли, включая придомовую территорию, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.»

Стоимость земельного участка, на котором находится многоквартирный дом

При оценке аварийного жилья обязательно нужно учитывать стоимость земли, часть которой принадлежит хозяину жилплощади, расположенной в непригодном для проживания многоквартирном доме. К такой земле относятся подъезды, проходы, придомовая территория.

Чтобы выяснить площадь придомовой территории собственнику необходимо изучить кадастровую карту района и узнать является ли участок отмежеванным. Если на участки уже выполнялись работы по межеванию, то площадь территории, относящейся к этому строению известна. Если участка нет в кадастровой карте, необходимо провести геодезические работы и расчёт площади территории, относящейся к зданию.

Судебная практика

Верховный Суд РФ привёл примеры из практики судов и разъяснил что стоимость аварийного жилья должна включать в себя следующие затраты владельца квартиры, изымаемой при сносе дома:

  • расходы на переезд;
  • оплата услуг риэлтеров по подбору нового жилья;
  • затраты на нотариальные услуги по оформлению договора купли-продажи квартиры;
  • компенсация выполненного капитального ремонта, произведённого владельцем.

Верховный Суд РФ признал опыт определения выкупной цены аварийного жилья в судебной практике, с включением в неё рыночной стоимости части общего имущества дома, в том числе земельного участка.

Важно! Верховный суд поддержал позицию судов низших инстанций, которые отказывают администрациям в праве принудительно переселять жильцов разрушающихся домов. Из-за нарушения права собственника самому решать, какой способ получения компенсации ему больше подходит.

Собственникам можно и обязательно стоит бороться в судах, оспаривая цену, предлагаемую государством за непригодную для проживания недвижимость. Но если владельцу предлагают переехать в благоустроенную квартиру — отказываться от такой возможности не разумно, ведь её всегда можно продать, неплохо на этом заработав.

Источник: https://okommunalke.ru/pereselenie/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

» Купля-продажа квартиры » Выкупная цена аварийного жилья

1 657 просмотров

Аварийное жилье подлежит сносу, однако собственники имеют право на компенсацию от государства. Существует два варианта: предоставление нового жилья, равнозначного старому или лучше него, или же денежная выплата. Платеж производится на основании выкупной цены. Что это такое, как ее определить и как получить – читайте в этой статье.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Выкупная цена – это, фактически, рыночная стоимость жилища с некоторыми коэффициентами. На основании полученной цифры местная администрация совершает выплаты всем владельцам аварийного жилья, если они не хотят или не могут получить равнозначное жилище в другом месте.

Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы).

У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры.

Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.

Так как оценивается жилье преимущественно по рыночной стоимости – это и есть основной параметр расчета. Однако далеко не единственный. Строгих требований и конкретных условий со стороны законодательства тут нет, потому в большинстве случаев каждая местная администрация определяет стоимость таких жилых помещений по собственным внутренним нормативам. Усредненная формула может выглядеть так:

X=Y+Z+C, где:

  • X – выкупная цена.
  • Y – рыночная стоимость жилья.
  • Z – стоимость доли общего имущества в доме, которое принадлежит собственнику.
  • C – дополнительная компенсация за потерю имущества, переезд и так далее.

Как уже было сказано выше, в основе всего лежит рыночная стоимость жилья, земли и другой собственности. Цена общего имущества дома, если этот показатель вообще используется, обычно незначительна, как и дополнительная компенсация.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

  • Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
  • Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
  • Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир.

Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир.

Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно.

Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м.

Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Сам факт того, что собственник аварийного жилья имеет право на подобную компенсацию указан в ст.32 ЖК РФ. К сожалению, точных правил и детальное описания процедуры законодательство не предоставляет.

Более того, порядок действий и другие условия могут изменяться от региона к региону, что еще больше усложняет ситуацию.

Однако, если опираться на то, что все-таки есть в законодательстве, можно выделить примерно такую систему действий, которая описана ниже.

Порядок действий

  1. Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
  2. Составить заявление на признание дома аварийным.
  3. Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.

  4. Дождаться решения администрации.
  5. Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
  6. Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
  7. Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
  8. Дождаться своей очереди.

  9. Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там.

Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

К заявлению на признание дома аварийным нужно прикладывать примерно следующий перечень бумаг:

  • Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
  • Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
  • Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
  • Правоустанавливающие документы на такую собственность.
  • Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.

Расходы

Формально, переселение производится бесплатно. Однако чаще всего владельцы аварийной недвижимости все равно вынуждены нести определенные затраты:

  • Проверка дома на аварийность специалистами: от 5 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласия совладельцев квартиры: от 2 тысяч каждое.
  • Отчет об оценке жилья для определения выкупной стоимости: от 5 тысяч рублей.

Отчет от оценщиков нужен только в том случае, если его требует администрация или если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации.

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно.

Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце.

Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

  • Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
  • Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.