Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

Содержание

Секреты выселения. Выкупная цена за «аварийку» в РТ оказалась вдвое выше

Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

28 июня в Зеленодольске нач­али массово рассматривать иски о выселении жителей аварийных домов. Всего в горсуд, по данным прокуратуры, поступило 437 таких заявлений. Несогласные «аварийщики» уже подают встречные иски. Жителям удалось раздобыть «секретную» региональную программу, в которой выкупная цена за аварийное жилье вдвое больше!

Поможет ли соцнайм?

В первый же день Зеленодольский горсуд рассмотрит 17 дел о выселении. Среди ответчиков — семья Валиевых с ул. Украинской, 2, о которой «АиФ-Казань» писал в №21. Бывших хозяев квартиры в аварийном доме просят на выход, так как они утратили право собственности — жильё изъяли по суду.

«В прокуратуре подтвердили, что нужно освободить квартиру, — пояснила Карима Валиева. — Написали, что оснований для принятия мер прокурорского реагирования нет, но мы можем подать встречный иск и потребовать, чтобы нам предоставили благоустроенное жильё».

В зеленодольской прокуратуре пояснили: ведомство решило поддержать в суде «аварийщиков», которых исполком хочет выселить на улицу.

«Мы будем настаивать, чтобы суд признал всех, кого выселяют без предоставления квартир, нуждающимися в жилье по социальному найму, — отметил первый заместитель прокурора Зеленодольска Тимур Дияров. — Рекомендуем всем жителям аварийных домов написать заявление в исполком о постановке на учёт в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по соцнайму и параллельно направить встречные иски в суд в рамках статей 49 и 53 Жилищного кодекса РФ».

Впрочем, Тимур Дияров уточнил, что суд может оценить доводы встречного иска на своё усмотрение. Иными словами, признают «аварийщиков» нуждающимися в жилье по соцнайму или нет — большой вопрос.

«Мы, как и многие, сначала обрадовались предложенному прокуратурой варианту, но потом начали вникать и задумались, — рассказывает Римма Сулейманова с ул. Московской, 15. — Попробовали встать на учёт как нуждающиеся в жилье, а нам сказали, что для этого мы должны быть малоимущими (см. закон РТ №31 «О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений…» от 13.07.2007. — Прим. ред.). Многие засомневались, не подменят ли социальный найм коммерческим, который не позволяет приватизировать жильё. Даже если жильё дадут по соцнайму, его не все смогут приватизировать, ведь многие уже воспользовались таким правом ранее».

«Секретная» программа

Однако адвокат Сергей Сычёв уверен, что на руку «аварийщикам» должны сыграть вновь открытые им обстоятельства. Дело в том, что он получил из Фонда ЖКХ ту самую тщательно скрываемую и нигде не опубликованную с 2013 года региональную программу переселения.

И если раньше, когда её текст был недоступен, жильё изымали только на основании Жилищного кодекса РФ, то теперь в суде можно ссылаться на текст конкретной программы. «Само существование региональной программы автоматически даёт людям право выбора, предусмотренное законом РФ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 г.

, — считает Сергей Сычёв. — Текст документа позволил нам уточнить, что дом на ул. Московской, 15, входит в список региональной программы. Значит, в приоритете должна быть она, а не муниципальная программа, на которую ссылаются в суде.

У людей изначально было право выбора: законом РФ предусмотрен компенсационный вариант — предоставление жилья в собственность. Практика показывает, что жильё дают по принципу «метр в метр». В Москве, например, настаивают, чтобы квартира была равнозначная и равноценная, ведь цена зависит от района».

Но в случае с зеленодольцами это право проигнорировали. Их выселяют из квартир с предоставлением мизерной компенсации.

Действительно, в п. 2 ст.

16 закона РФ №185 указано, что региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилфонда должна содержать планируемую стоимость жилых помещений, предоставляемых гражданам в расчёте на один квадратный метр общей площади жилых помещений. В татарстанской программе речь идёт о жилье стоимостью 27 600 руб. за кв. метр.

Да и выкупная цена в документе практически вдвое выше, чем в реальности, — 20700 руб. вместо той, которая есть сейчас — 11022 руб. Напомним, ранее «АиФ-Казань» запрашивал в исполкоме Зеленодольского района, на каком основании применяют цену в 11022 руб., если протокол заседания кабмина РТ, которым она утверждена, отменён. В пресс-службе исполкома ответили, что такая цена утверждена муниципальной программой. То есть цену, указанную в региональной программе, проигнорировали?

«До сих пор люди, как говорится, приходили в суд за справедливостью, а получали «законность», — говорит Сергей Сычев. — Они не знали этих тонкостей и просто говорили — часто эмоционально, что несправедливо «выкупать» за такую копеечную цену жильё, на которое они всю жизнь зарабатывали.

Но суд бремя доказывания возложил на них, а исполком просто представил бумаги, и их приняли. Парадоксально, но когда зеленодольцы пытались оспорить аварийность их домов, суд каждый раз назначал экспертизу и на основании заключения, сделанного сейчас, определял, что несколько лет назад (!) дом признали аварийным законно.

Как такое вообще может быть?!»

На усмотрение эксперта

Невероятно, но факт: в нынешних законах не прописан минимальный процент износа дома для признания его аварийным.

«Решение комиссии о признании дома аварийным может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование», — подтвердил пресс-секретарь исполкома Зеленодольского района Денис Анисимов, ссылаясь на Постановление Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006. В общем, всё на усмотрение эксперта, который одним росчерком пера может решить судьбу людей.

В прокуратуре РТ говорят, что любой эксперт предупреждён об уголовной ответственности. Но ведь ошибочность его выводов нужно хотя бы доказать. В порядке эксперимента «АиФ-Казань» разослал в различные эксперт­ные организации заключение о признании дома аварийным при износе всего 47%.

Но оказалось, что когда речь идёт о решении суда, специалисты комментировать не готовы. Мол, суду виднее. Неудивительно, что «аварийщики» стали жертвами этого замкнутого круга.

И где гарантия, что любой другой дом нельзя вот так легко «подвести» под аварийность? Например, если инвестору приглянулся участок в центре города…

В западне оказались даже те «аварийщики», кто в итоге согласился на социальную ипотеку. На рассмотрении в Зеленодольском горсуде находятся 255 исков о выселении тех, кто согласился на доплату, но жилья так и не получил! Исполком буквально отстранился от проблем этих людей — раз жильё должен предоставить Госжилфонд РТ, с него и спрос. Чиновники, вы для кого работаете?

дня. Названы убытки богатейших бизнесменов мира за день

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40204123-sekrety-vyseleniya-vykupnaya-tsena-za-avariyku-v-rt-okazalas-vdvoe-vyshe/

Расчет выкупной цены аварийного жилья: состав и судебная практика

Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;Обзор судебной практики, утв.

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
исходя из кадастровой стоимости квартиры.

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;

компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;транспортные расходы (например, грузоперевозка);услуги риэлтора по подбору жилья;услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);

расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия.

В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.

Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно.

В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;

расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Источник

Источник: http://ant-stroy.ru/ipoteka/raschet-vykypnoi-ceny-avariinogo-jilia-sostav-i-sydebnaia-praktika.html

Выкупная цена аварийного жилья: судебная практика – Новосел

Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

Многие граждане Российской Федерации проживают в аварийном жилье, которое на протяжении десятков лет не подвергалось ремонту и восстановлению.

Государством проводится работа по расселению таких домов, их включают в специальные списки, а жильцы могут рассчитывать на получение новой жилплощади.

Но если переезд в новую квартиру не устраивает владельца недвижимости, он вправе рассчитывать на компенсацию, которая называется выкупная цена аварийного жилья.

Какое жильё является аварийным

Дом получает статус аварийного, если несущие конструкции находятся в плачевном состоянии. А проживание в таком здании связано с риском для жизни, потому что каждый день может произойти обрушение.

Для обследования жилищного объекта государственным органом субъекта РФ или районной администрацией создаётся специальная комиссия. Которая должна определить можно ли разрешить дальнейшее проживание в жилых помещениях обследуемого здания или присвоить им статус неподходящих для проживания, а дом признать опасным для эксплуатации и постановит снести его.

Межведомственная комиссия проводит комплексную оценку здания на предмет признания его аварийным и непредназначенным для проживания людей. Комиссия создаётся после подачи заявления от владельцев или основываясь на выводах проверки дома представителями государственного надзора.

После проведения экспертизы межведомственной комиссией может быть приняты следующие решения:

  • жилищный объект пригоден для постоянного проживания граждан;
  • нужно провести капитальный ремонт обследуемого здания;
  • многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу.

На основании решения межведомственной комиссии администрация района принимает решение о дальнейшем использовании этого здания и сроках расселения лиц проживающих в нём. Когда у администрации нет в наличии подходящей жилплощади, вместо предоставления других квартир, собственникам может быть предложена выкупная цена аварийного жилья.

Какие дома считаются ветхими

Ветхое здание – это состояние строения, подразумевающее высокий уровень изношенности конструкции, но несущий каркас сооружения, сохраняет свою несущую способность. Здание устойчиво и нет риска его обрушения. Но дом не удовлетворяет жилищным нормам, и проживание в нём затруднено (протекает крыша, проваливается пол, стены не герметичны и т.д.).

Для признания дома ветхим, износ его конструкций должен составлять:

  • не менее 70% для кирпичных и панельных зданий;
  • более 65% для деревянных строений.

Ветхий дом не может неожиданно обрушиться, поэтому проживание в нём не несёт опасности для жильцов.

Переселение жителей в квартиры

Вместо опасного жилья собственникам предоставляется жилплощадь, в которой возможно проживание граждан.

Такое жильё должно удовлетворять следующим условиям:

  • помещение благоустроено и проживание в нём возможно;
  • предоставленная квартира соответствует или больше жилья в аварийном доме;
  • на каждого человека должно приходиться не менее 18 кв. метров жилого помещения;
  • жильё располагается в том же городе или районе где находится непригодный для дальнейшей эксплуатации дом.
  • Если предоставленная жилплощадь больше старой, новому владельцу нужно доплатить, а предоставление меньшей жилплощади налагает на администрацию обязанность компенсировать разницу.

Владельцы аварийного имущества подают в суд, требуя немедленного предоставления им квартиры для проживания. Однако в судебном порядке заставить местные власти сделать это не получится, так как закон устанавливает приоритет денежной компенсации перед предоставлением новой жилплощади.

Если жильцы расселяемого дома являются участниками федеральной программы по переселению ветхого и непригодного для проживания жилья, муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему благоустроенное жилое помещение в другом доме.

Выкуп аварийной жилплощади

Второй вариант – покупать у владельцев помещение, непригодное для проживания по рыночной цене, рассчитываемой государственными органами.

Выкупная стоимость аварийного жилья – цена недвижимости, расположенной в доме, признанном непригодным или опасным для проживания. Стоимость выкупа определяется экспертной комиссией, организованной для проведения оценочных работ.

Для оценки стоимости специалисты сравнивают квартиры, расположенные в аварийных домах и в других частях города. Как показывает практика в таких случаях, выкупная цена разрушающейся недвижимости намного ниже, чем у благоустроенного жилья той же площади. Было бы неверно полагать, что стоимость старой квартиры даст владельцу возможность купить новую равноценную по площади недвижимость.

Если собственник не согласен с условиями выкупа, он имеет право подать исковое заявление в суд с требованием пересмотреть назначенную выкупную цену.

Как рассчитывается цена выкупа

Расчёт стоимости выкупа аварийного помещения включает:

  • рыночную стоимость помещения;
  • убытки, причинённые собственнику при изъятии жилого помещения, связанные с арендой жилья в период временного проживания до покупки другой квартиры;
  • убытки, причиненные переездом и поиском другого жилья;
  • затраты на оформление всех предусмотренных законодательством документов при приобретении другой жилплощади;
  • расходы, связанные с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами (при сдаче помещения в аренду), в том числе выгоду, которая была упущена из-за этого;
  • в выкупную цену входит доля общего имущества аварийного дома, включая часть земельного участка, на котором расположено здание и придомовая территория.

Оценка рыночной стоимости

Производится профессиональными оценщиками, которые есть в штате любого агентства недвижимости.

Для проведения определения стоимости специалисту потребуется следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический паспорт жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • любая другая информация необходимая для определения стоимости.

При проведении оценочной экспертизы жилья учитываются все характеристики помещений, район, где располагается дом, наличие инфраструктуры и любые другие факторы, влияющие на цену жилплощади. Рыночная стоимость оценочных услуг составляет в среднем составляет от 5 до 10 тыс. рублей за квартиру.

«Собственники жилья в многоквартирном доме владеют частью общего имущества здания (статья 36 ЖК РФ), и участком земли, включая придомовую территорию, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.»

Стоимость земельного участка, на котором находится многоквартирный дом

При оценке аварийного жилья обязательно нужно учитывать стоимость земли, часть которой принадлежит хозяину жилплощади, расположенной в непригодном для проживания многоквартирном доме. К такой земле относятся подъезды, проходы, придомовая территория.

Чтобы выяснить площадь придомовой территории собственнику необходимо изучить кадастровую карту района и узнать является ли участок отмежеванным. Если на участки уже выполнялись работы по межеванию, то площадь территории, относящейся к этому строению известна. Если участка нет в кадастровой карте, необходимо провести геодезические работы и расчёт площади территории, относящейся к зданию.

Судебная практика

Верховный Суд РФ привёл примеры из практики судов и разъяснил что стоимость аварийного жилья должна включать в себя следующие затраты владельца квартиры, изымаемой при сносе дома:

  • расходы на переезд;
  • оплата услуг риэлтеров по подбору нового жилья;
  • затраты на нотариальные услуги по оформлению договора купли-продажи квартиры;
  • компенсация выполненного капитального ремонта, произведённого владельцем.

Верховный Суд РФ признал опыт определения выкупной цены аварийного жилья в судебной практике, с включением в неё рыночной стоимости части общего имущества дома, в том числе земельного участка.

Собственникам можно и обязательно стоит бороться в судах, оспаривая цену, предлагаемую государством за непригодную для проживания недвижимость. Но если владельцу предлагают переехать в благоустроенную квартиру — отказываться от такой возможности не разумно, ведь её всегда можно продать, неплохо на этом заработав.

Источник:

Как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья

Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам

Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.

Иск о взыскании

Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное».

В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно. Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей.

Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.

Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

3 варианта получить бесплатную помощь опытных адвокатов

Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.

Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

  1. Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.
  2. Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.

При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.

Выкуп у собственника

Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган. После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.

Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.

Варианты замены аварийных строений:

  1. Предоставление другой жилплощади. 

Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.

При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров. Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме. В данном случае выкупная цена дома уже не действует.

Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

  1. Рыночной цены на квартиру.
  2. Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
  3. Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
  4. Убытков по части упущенной выгоды собственника.

Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.

Судебная практика

Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.

Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.

В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме. Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.

Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости.

Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.

Выкупная цена аварийного жилья — в России, судебная практика, в 205 году

Определение выкупной цены аварийного жилья происходит на основе проведенной экспертной оценки, учитывая цены квартиры в подобных домах, то есть путем сравнения, а также с учетом расходов собственника на временную аренду квартиры, убытки, понесенные при переезде.

На основании ч.3 статьи 35 Конституции РФ отчуждение квартиры в принудительном порядке возможно при равноценном возмещении средств.

Источник: https://ooo-novosel.ru/schetchiki/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya-sudebnaya-praktika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.