Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

Содержание

Как выкупить долю квартиры у родственников?

Выкуп доли в квартире у родственников ипотека
Вернуться к списку статей

10.06.2014

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников,

Разных спутников жизни и любимых мной собственников?

Как же быстро найти мне выход из положения,

Если сильно “достало”, близкое мне окружение?

Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.

Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право перед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, – это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал.

Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо.

Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.

Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются.

Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком.

В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.

Как оформляется выкуп доли в квартире у родственника?

Выкуп доли в квартире у родственника можно оформить как договор купли-продажи, за исключением случаев, когда оплата производится средствами МК. Кроме того, нельзя заключить такой договор, если одной стороной сделки выступают несовершеннолетние дети.

Для сделки понадобится составить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, иногда может понадобиться передаточный акт к договору, а также квитанции об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками, проще оформить договор дарения, который проходит обязательную регистрацию в ЕГРП.

Ну и напоследок, у нас есть конкретное предложение для продавцов дробной недвижимости. Если долевые собственники не хотят выкупать Вашу часть квартиры, время ушло, а покупатель так и не появился, агентство гарантированно может выкупить и оформить Вашу долю в течение 2-3 дней. 

Ирина Алай 
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/vykup_doli_v_kvartire_u_rodstvennika_v_ipoteku_na_mk_i_prosto_tak/

Выкуп доли в ипотеку. Какой банк? | Дом | Квартирный вопрос

Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

  • Собираюсь выкупать половину квартиры у брата. У нас договоренность, что выкупаю по стоимости половины квартиры. Хочу взять на это ипотеку. ВТБ отказал по каким-то невнятным причинам. В сбере ипотеку одобрили, но всплыл нюанс, в залог они берут не всю квартиру, а долю. Соответственно оценка будет производится именно доли, и кредит дают на сумму 85% от этой оценки. На выходе получается сумма вдвое меньшая требуемой. Сижу как у разбитого корыта.Порекомендуйте банк, в котором можно было бы оформить в залог всю квартиру и чтобы не совсем шарашкина контора.
  • нужен рисковый банк. тинькоф? вообще имхо просто обращаетесь во все близлежащие банки. 2й вариант – банк, в который вы зп получаете, либо в котором у вас есть\был вклад. 3й вариант – шарашкина контора – банк.
  • А в чем риск-то никак не пойму, по сравнению с обычной ипотекой на вторичку?Видимо так и придется сделать, взять десять пакетов документов и разослать по банкам. Зарплатный банк ипотеки не дает, вклады все в ВТБ, но они почему-то не оценили. В сбере уже была успешно выплаченная ипотека и все меня в них устраивает, но в данном случае подвели.В незнакомые банки идти опасаюсь, но придется. Хотелось отзывов.
  • Может быть в банках просто не поняли, что выкупая 1/2 вы становитесь правообладателем ВСЕЙ квартиры и всю квартиру можете оформить в качестве залога?Что страшного в других банках? Это банки вас боятся, что вы возьмете деньги и не сможете их возвращать. Сходите в Дельту, сходите в ФОРУ, в Райфайзен в конце концов.
  • Ну вот звоню: Райффайзен долями не занимается, Абсолют не занимается сделками между родственниками, у Почтабанка ипотеки нет вообще, Дельтакредит на выкуп доли у родственника даёт только 50% от стоимости доли. В альфабанке какое-то невразумительное досрочное погашение, газпромбанк все ругают.
  • А что в Сбере не устроило? Больше 85% никто не даст.
  • Они оценивают долю, рыночная стоимость доли идет с дисконтом 0,65 (это я консультировалась в оценочной компании). Т,е. если квартира стоит 4млн, половина квартиры 2млн, то стоимость 1/2 доли – 1,3 млн. Умножаем на 85% и получаем, что сбербанк готов мне выдать 1,1 млн. Где мне взять еще 900тыс?Если б оценивалась вся квартира, то первоначальный взнос был бы 300 тыс. Но еще 600 мне никак не потянуть.
  • А у вас хоть часть суммы своей на руках есть?
  • Есть на первоначальный взнос в размере 15%. Ну тысяч 100 можно дозанять.
  • При Сбере аккредитовано несколько десятков оценочных компаний, думаете все они на ваш вопрос ответят одинаково?
  • Автор, мне Ваш вопрос очень актуален, подскажите, какие документы сбер требует, при ипотеке на долю?
  • Юникредит. Не зеаю насчет долей, у меня там ипотека была. Нормальный банк
  • Пока для одобрения объекта требуются правоустанавливающие документы на продавца и оценочный альбом. Для оценочного альбома нужна экспликация и поэтажный план (техпаспорт) квартиры.
  • Не знаю. При разговоре с кредитным инспектором я получила совет договориться с оценочной компанией о завышении цены, но при этом нужно учитывать, что служба проверки сбербанка может такую оценку не пропустить.
  • Сегодня мне звонил бывший зампред банка “Образование”, ныне сотрудник совсем маленького московского филиала одного небольшого алтайского банка, звонил по своему вопросу, очень похожему на ваш. Хотите с ним поговорю по вашему вопросу, по кредиту?! – там как минимум индивидуальный подход обеспечен, все-таки институтский товарищ с более чем 30-летним стажем дружбы.
  • Совсем маленький московский филиал небольшого алтайского банка занимается ипотеками? Спросите если не сложно.
  • Если не забуду, закрутившись, то позвоню завтра. Так понял, что они в Москве пока только обживаются, возможно, что у них % будут высокие по сравнению с лидерами рынка.
  • В общем все печально, это даже не филиал, как оказалось, а представительство. Не выдают они в Москве кредитов, увы.Задал ваш же вопрос в письме знакомому менеджеру сбербанка, жду ответа от них.
  • Всем спасибо! Вроде ВТБ передумал и одобрил. Обещают зачесть мою долю как первоначальный взнос. Буду пока прорабатывать их.
  • Ура! Поздравляю! Тоже хотела бы ВТБ, посмотрим.
  • Банк берет под залог только то, что выкупаете. Это условие ипотечного кредитования. А то что вам дают 85% от желаемой стоимости – это удача. Т.к. обычно банки оценивают стоимость в половину от стоимости как если бы продавали всю квартиру и делили на части/доли. Т.е. если рыночная стоимость всей квартиры 8млн, то банк оценивает 1/2 доли в 2 млн., а стоимость поверх считает коммерческой. Это позволит банку пустить долю с торгов, если что.
  • Это как, объясните, еслт можете. Очень интересно)Т.к. со стороны это выглядит так, что вы продали банку свою долю за копейки. Очень интересно понять схему.
  • Нет, банк может в залог и другое жилье взять.
  • Раз тема получила продолжение отпишусь о текущем состоянии дел. Менеджер в втб очень странная. Контакты свои не оставляет, сама не звонит. Вчера обещала скинуть письмо с необходимыми доками на квартиру – до сих пор ничего не пришло. Решила пока не бросать вариант сбера. Там менеджеры после долгих совещаний все-таки сошлись на том, что в залог берется вся квартира, но денег дают все-равно 85% от рыночной стоимости доли. Сами признают нелогичность происходящего, но сделать ничего не могут. Обратилась в две оценочные компании с просьбой сделать предварительную оценку. В одной сказали, что понижающий коэффициент у них 0,8, но стоимость получилась все-равно очень низкой, во второй сказали, что выходят на нужную сумму, но с фразой вроде “т.к. в залог отдается вся квартира, то понижающий коэффициент на долю не применяется”. Звоню в сбер, обрисовываю ситуацию. Меня заверяют, что им важно какая цена будет указана за долю в оценочном альбоме, а не за квартиру.Пока думаю заказать оценку в последней компании. Но есть нюанс, они работают со сбером, газпромбанком, дельтакредитом, но не с втб.
  • Не продаю, а отдаю в залог. Как если бы покупала квартиру и вносила 50% первоначального взноса. Мне это представляется так.
  • А зачем им пускать с торгов долю, если в залоге вся квартира? Ну смысл продавать целую квартиру по долям теряя деньги?
  • Да чем вы читаете-то? Автору дают 85% не от желаемой, а от стоимости которую оценка насчитает, а насчитает она как раз половину доли, т.е. четверть квартиры. А с торгов пустит как раз всю квартиру, если что.
  • Автор, получил сегодня ответ от знакомого менеджера сбербанка, цитирую его:Добрый день! По описанной ситуации конечно можно, вся квартира будет в залоге.From: Лебедев Александр [mailto:swaan@mail.ru] Sent: Monday, October 15, 2018 10:23 AMTo: ……….. Юлия ВладимировнаSubject: …………….. И у меня к вам есть еще один отвлеченный вопрос:Ситуация – родные брат и сестра владеют квартирой в равных долях. Сестра собирается выкупить у брата его половину, так что у нее в собственности после покупки доли будет вся квартира целиком. Возможно ли взять под такую операцию покупки доли ипотечный кредит, оформив в качестве залога ВСЮ квартиру целиком? Спасибо.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3545425.htm

Ипотека на выкуп доли у родственников

Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

Большое число договоров купли-продажи совершаются между родственниками. Иногда предмет сделки не целая квартира, а пай на нее. Кредит на выкуп доли у члена семьи имеет ряд своих нюансов, о которых стоит знать заранее, в особенности, если планируется привлекать банк для получения ссуды.

Общие моменты

Законодательные нормы совершения операций продажи доли в квартире между родственниками или обычными покупателями регулируются ГК РФ. Люди, имея в собственности ½, ¾ и так далее части жилья, могут распоряжаться ими по своему усмотрению. Возможна продажа, подписание договора аренды, передача в наследство и прочие моменты.

Но вот очертить в помещении свои границы и не разрешать их нарушать не вправе. Владелец пая может занимать свою комнату, которая по площади будет равняться его части собственности из общей площади, но вот принадлежать на все 100% она не будет. Дело в том, что долевое владение – это эфемерное понятие, сродни комнаты в общежитии университета.

Нюансы

Тут все общее, а если не желаете, чтобы кто-то заходил в личную комнату в квартире, то такие моменты стоит оговаривать заранее. Когда один из жителей захочет продать свою часть квартиры, то у прочих есть прерогативное право на их выкуп.

Цена при этом будет фиксированная, для всех, не только для родственников, но и для покупателей извне (то есть тех, кто найдет объявление через сайт агентства недвижимости).

За месяц нужно в письменной форме известить всех родственников, что доля будет выставлена на продажу. За это время люди должны определиться, будут ли они покупать пай или нет. В письме указывается сумма части квартиры и условия сделки.

В противном случае жилье уйдет в руки первому встречному. Если в течение месяца пай будет продан другому лицу, то родственники имеют право разорвать договор купли-продажи в судебном порядке, так как не были учтены их интересы. И выиграют это дело.

Использование маткапитала

Ипотека на выкуп доли у родственника с привлечением средств из материнского сертификата – это стандартная сделка, но вот совершать ее между мужем и женой не рекомендуется. Эти деньги принадлежат обоим членам семьи, так что это нарушение закона, так как технически, допустим, жена не может купить жилье супруга за его же деньги.

При других вариантах проблем не возникает. Но при покупке пая, владелец сертификата обязан наделить им всех членов семьи, то есть супруга и детей. Ранее было разрешено мужу отказываться от такого подарка, но сейчас эти операции строго контролируется со стороны государства.

Часто сделки между близкими родственниками проходят для обналичивания маткапитала, когда люди курсируют долями на квартиру, а в итоге фактического улучшения проживания нет, но у пары на руках появляется наличка, которая тратится далеко не на ребенка.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Допустим, бабушка продает свой пай семье с малышом (то есть правнучке и ее маме с папой), а домой приносит «живые» деньги. Так что органы опеки могут запретить подписывать договор купли-продажу на таких условиях.

Покупка доли: что стоит помнить

Клиенты банка иногда просят менеджеров рассмотреть варианты покупки части жилья под залог уже имеющейся недвижимости. Юристы соглашаются с тем, что такие способы возможны. Но финансовые операции между родней обычно не приветствуются.

Одобрят операцию купли-продажи в том случае, если после сделки имущество будет принадлежать человеку в размере 100%. Это снижает риски кредитора, ведь при форс-мажорных ситуациях придется продавать залог. И проще реализовать весь дом, чем часть площади.

В связи с большим процентом фиктивных сделок, ФК «Открытие», «Газпромбанк», «Русский ипотечный банк», «Зенит», «Транскапиталбанк» и Банк «ДельтаКредит» наделяют клиентов низким уровнем доверия. В итоге могут согласовать индивидуально более высокие проценты, большой порог первоначального взноса. Все анкеты на получение финансирования будут рассмотрены в индивидуальном порядке.

Расчеты между участниками купли-продажи проходят через аккредитив, банковскую ячейку или наличные средства. После вручения средств принимающей стороне необходимо будет подписать акт приема-передачи. Любая операция будет проходить с выдачей чеков и квитанций, необходимо все сохранить.

Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

Рассмотрев общую картину кредитования на выкуп доли жилья в общем списке сделок, можно сделать вывод, что банкиры стараются выдать ссуду тем, кто получает имущество в полную собственность.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

Но при желании можно обратить внимание и на альтернативные возможности получения жилищного займа на покупку части квартиры.

Для начала это потребительский кредит, но стоит понимать, что проценты будут раза 2-3 выше, да и срок не 25 лет. Если же в собственности есть иное имущество, то есть резон предоставить его финансовой организации в качестве залога. А уже рассматривать варианты займа под обеспечение или просто ипотеку.

Источник: https://kreditorpro.ru/ipoteka-na-vykup-doli-u-rodstvennikov/

Ипотека у родственников в 2020 г: выкуп доли в квартире и Сбербанк

Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки.

Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия.

Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять — не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

  • супруги (жена/муж);
  • родители (официальные усыновители);
  • дети (в том числе не родные, а усыновленные);
  • братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
  • опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

БанкСрок maxСтавка minПервоначальный взнос minСуммаmax
Юникредит30 лет10,75%15 %Москва, СПб — 30 млн.Регионы – 15 млн.
ВТБ30 лет10,1%10%60 млн.
Газпромбанк30 лет10,5%10%Москва, СПб — 60 млн.Регионы – 45 млн.
Райфазен Банк30 лет9,99%17 % 26 млн.
Сбербанк30 лет10,2%15 %85% от стоимости оценки

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.

Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).

Типы штрафов, повышающие ставку:

  • не подтверждение целевого назначения кредита;
  • не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
  • не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
  • отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
  • отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

  • участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
  • увеличение суммы первого взноса;
  • уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
  • возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке

Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.

При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.

Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:

  • если являешься участником зарплатного проекта;
  • при оформлении электронной регистрации сделки;
  • при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).

Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:

  • покупка готового жилья (10,2%);
  • покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
  • покупка дома (11,1%);
  • с участием материнского капитала (10,2%);
  • ипотека для военнослужащих (от 9,5%).

Ограничения по возрасту:

  • получение займа возможно с 21 лет;
  • полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).

Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.

Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке

Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.

Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.

Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).

Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Особенности военной ипотеки у родственников

Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.

ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.

При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).

Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.

В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.

Возможные причины отказа и как их избежать

Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.

Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

  • Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
  • Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
  • Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с  актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.

Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-u-rodstvennikov.html

Ипотека между близкими родственниками. Особенности ипотеки у родственников

Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

Заплатить за квартиру, а в собственники записать другого человека. Квартиры оформляют на родителей, на братьев, сестер и так далее. Причин на это – множество, риск, по сути, один – владеть де-юре купленным жильем будет другое лицо. Достанется объект через определенный период покупателю или нет – зависит от характера взаимоотношений. Как можно минимизировать риск?

Некоторые покупатели не хотят или не могут оформить приобретаемую квартиру в собственность. На это может быть множество причин, к примеру:

  • покупатель уже использовал ранее налоговый вычет, а родственник – еще нет (+260 000 рублей к семейному бюджету);
  • покупатель не может оформить ипотеку на покупку жилья, из-за: преклонного возраста;
  • недостаточного срока работы на последнем месте работы;
  • испорченной кредитной истории
  • родственник имеет возможность оформить ипотеку по льготной ставке (работник оборонно-промышленного комплекса, военные и т.д.);
  • доходы были получены преступным путем – есть вероятность конфискации имущества в будущем;
  • элитный объект недвижимости приобретает лицо, находящееся на государственной службе и т.д.
  • Записать в собственники собственной квартиры можно кого угодно – родственника или друга – это абсолютно законно. Однако безопаснее всего оформлять купленное жилье на законного супруга. Дело в том, что все приобретенное в барке имущество является собственностью обоих супругов.

    Совместно нажитое имущество принадлежит в долях 50% на 50% мужу и жене. Причем, совершенно неважно, на чьи деньги были приобретены квадратные метры.

    Однако именно тот факт, что супруг финансово не участвует в приобретении, и получает половину квартиры, заставляет некоторых покупателей задуматься о поиске обходных путей.

    Анна Микушина

    эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»

    Рассмотрим ситуацию: пара находится в браке, а квартира приобретается на деньги родителей одной из сторон. Без заключения брачного договора, недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Чтобы второй супруг не претендовал на половину квартиры, можно заключить брачный договор. Но менталитет у нас такой… многие к этому морально не готовы.

    Некоторые записывают квартиру на других членов своей семьи: маму, брата, дедушку и т.д. Таким образом, лишив 50% в праве собственности своего супруга, покупатель отдает 100% своей квартиры другим людям. В данном случае есть риск полной или частичной потери купленной квартиры. Это может случиться в результате следующих обстоятельств:

    Можно ли квартиру в ипотеку у родственников

    Покупка квартиры у родственников относится к распространенным видам имущественных сделок. С точки зрения законодательства, заключение договора покупки жилой недвижимости у близкого человека не противоречит действующим нормам, но требует четкого соблюдения всех правил.

    Их перечень ограничен и в целом не отличается от тех, которые применяются к гражданским соглашениям. В число основных требований входит соблюдение письменной формы, точное описание сути соглашения и предмета договора, а также прохождение процедуры государственной регистрации.

    Основными преимуществами приобретения квартиры у родственников считается:

    • возможность приобретения жилья по более низкой стоимости;
    • наличие доверительных отношений;
    • снижение риска столкновения с мошенничеством;
    • получение жилья с комфортными условиями проживания.

    Ипотека используется как один из способов приобретения жилья, когда собственных средств для проведения расчетов оказывается недостаточно.

    Получаемые в рамках кредитного договора деньги могут быть потрачены исключительно на покупку недвижимости, которая до окончания действия кредитного соглашения будет считаться залогом.

    Подобный статус накладывает запрет только на проведение имущественных сделок, поэтому заемщик вправе проживать и пользоваться благами помещения. Сложности возникают, когда человек оказывается не в состоянии погасить задолженность. В этом случае залог выставляется на торги с целью компенсации расходов банка.

    Возможно будет интересно!

    Преимущества ипотеки: плюсы и минусы ипотечного кредитования

    Необходимые документы

    Заемщик собирает два пакета бумаг – о себе и недвижимости, которую хочет приобрести.

    1. Паспорт гражданина.

    2. Копия трудовой книжки.
    3. Документ, подтверждающий доход (например, справка 2-НДФЛ).
    4. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
    5. Копию паспорта продавца недвижимости.
    6. Выписку из домовой книги.
    7. Выписку из Росреестра о праве собственности.
    8. Нотариальное согласие супруга на покупку, если заемщик состоит в браке (без него Росреестр может отказать в регистрации нового права собственности на недвижимость).

    В видео подробно рассказывается о том, какие документы понадобятся для оформления ипотеки:

    Как проходит составление предварительного и основного ДКП?

    Предварительный договор купли-продажи составлять необязательно, как правило, он связан с желанием покупателя забронировать квартиру или стремлением продавца получить гарантию, что сделка будет совершена.

    Предварительный ДКП составляется и в том случае, если до подписания основного документа между сторонами происходят какие-то денежные расчеты. Советуем придерживаться традиционных правил при составлении договора:

    1. В первой части документа необходимо детально охарактеризовать объект недвижимости.
    2. Затем – установить его стоимость (из расчета за один квадратный метр и в целом).
    3. Описать обязанности и права сторон, а также указать, в каких случаях сделка может быть признана недействительной – по соглашению сторон или в судебном порядке.
    4. Внизу указываются реквизиты сторон, и покупатель и продавец ставят свои подписи и указывают дату.

    Аванс или задаток

    Задаток является более предпочтительным вариантом для продавца, поскольку в случае срыва сделки остается у него в качестве компенсации.

    С авансом работать проще – он не налагает на стороны юридические обязательства. Если одна из сторон отказывается от купли-продажи недвижимости, аванс возвращается тому, кто его дал.

    О покупке квартиры в ипотеку с авансом или задатком читайте тут.

    Расходы

    Даже если заемщик выбрал вариант без первоначального взноса, дополнительные расходы все равно появятся. Например:

    • По оплате оценки недвижимости. Банк предложит вам сертифицированного оценщика, организует саму процедуру, однако оплачивать ее будет заемщик.
    • Также некоторые банки берут комиссионные за оформление.
    • Дорого обойдется и страхование – примерно 1% от тела кредита. Банк не оставляет заемщику альтернативы, страхование недвижимости и жизни россиянина является обязательным в процессе оформления ипотеки.
    • Еще 3-4 тысячи придется потратить на нотариуса – он заверяет как саму сделку купли-продажи с продавцом, так и согласие супруга на покупку недвижимости.

    Регистрация сделки купли-продажи

    Если сделка заключена, а расчеты произведены, то новый владелец недвижимости отправляется в Росреестр, где подает документы на регистрацию нового права собственности.

    Госпошлина за данную процедуру равняется 500 рублям. Оплатить ее необходимо перед обращением в Росреестр или МФЦ и сдать квитанцию вместе с документами по двум сделкам – купли-продажи и кредитной договоренности с финансовой организацией.

    Сколько времени занимает оформление?

    Если все документы окажутся в порядке, то уже через десять дней в Росреестре появится запись о новом праве собственности и заемщик станет хозяином недвижимости.

    О том, сколько времени занимает покупка квартиры в ипотеке, рассказано тут.

    Когда переходит в собственность?

    Многие граждане из-за юридической путаницы полагают, что право собственности при оформлении ипотеки переходит к покупателю только в момент ее выплаты.

    Объясним, почему мнение ошибочно. Квартира в момент закрытия ипотечного кредита освобождается от обременения – прекращается договор о залоге. До этого момента недвижимость также пребывает в собственности покупателя, а не банка, однако ипотека ограничивает имущественные права держателя ипотеки. Например, залоговую квартиру не получится просто так продать.

    О том, когда ипотечная квартира переходит в собственность, рассказано здесь.

    Покупка жилья в ипотеку у родителей и иных родственников

    Оформление ипотеки для приобретения квартиры у родственников может быть связана с определенными сложностями.

    Банки настороженно относятся к таким видам сделок, поэтому часто не дают согласие на выдачу займов для таких целей.

    Связаны такие опасения с тем, что механизм использования заемных средств часто используется для отмывания денег, стоимость квартиры может намеренно завышаться и всегда существует риск оспаривания сделок в будущем.

    Некоторые банки сразу оговаривают в условиях программ кредитования наличие запрета на одобрение сделок, заключенных между близкими родственниками.

    Такое ограничение обычно устанавливается для следующих кредитных предложений:

    • военная ипотека;
    • социальные программы;
    • программы для молодых семей;
    • с участием материнского капитала.

    Особенно настороженно банки относятся к сделкам, которые заключаются между родственниками, а первоначальную сумму планируется внести за счет материнского капитала.

    Довольно сложно получить разрешение на использование средств сертификата от Пенсионного фонда, что чревато затягиванием покупки недвижимости.

    Если договоренностей с банком удалось достичь, то сложностей с оформлением ипотеки для покупки квартиры у родственников далее не возникает. Заемщику стоит быть готовым к более жестким условиям кредитования, в том числе к тщательной проверке личности, большей ставке процента и сумме первоначального взноса.

    Возможно будет интересно!

    Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2020 году

    Источник: https://SberIpoteka-2020.ru/onlajn-ipoteka/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-u-roditelej.html

    Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

    Выкуп доли в квартире у родственников ипотека

    На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

    Кто такие близкие родственники?

    Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

    Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

    В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

    • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
    • братья и сестры, участвующие в сделке;
    • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

    При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

    Порядок покупки

    Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

    Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

    • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
    • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
    • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
    • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
    • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
    • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

    Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

    Приобретение в ипотеку

    Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

    Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

    Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

    Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

    • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
    • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
    • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
    • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
    • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
    • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

    По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

    Заключение

    Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.