Выкуп доли квартиры у родственников

Содержание

Покупка доли квартиры у родственника

Выкуп доли квартиры у родственников

В свое время по инициативе государства часть жилой недвижимости была передана посредством приватизации населению в частную собственность. При этом члены семьи собственника по умолчанию получали ряд прав на проживание и иные свободы в рамках жилой недвижимости (общей собственности).

Те, кто был дальновиднее, и потрудились разобраться в особенностях передачи прав владения, приватизировали квадратные метры в определенных долях (долевая собственность). В этом случае установленный размер долевого владения согласно ГК РФ закреплялся за каждым собственником посредством правоустанавливающего документа.

И выдавался на руки каждому из владельцев отдельной доли, размеры которой также указывались в нем.

Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью.

При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей).

Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.

Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:

  • жилищный вопрос (покупка доли для дальнейшего проживания);
  • инвестирование свободных накоплений с защитой от инфляционных процессов;
  • вопрос постоянной и временной регистрации (часто используется в мегаполисах для получения прибыли);
  • получение возможности выкупа со временем квартиры целиком.

Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.

Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость.

В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра.

Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.

При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:

  • оформление договора купли-продажи;
  • завещание;
  • дарение.

При продаже доли в квартире согласно ст. 250 ГК РФ, собственники оставшихся долей имеют особые преимущества, при выкупе права на квадратные метры.

Поэтому о желании продать или разменять свое право собственности (долю в квартире) собственник обязан уведомить остальных владельцев долей в письменной форме, лучше заказным письмом с сохранением всех квитанций. Уведомление должно содержать сведения об условиях продажи имущественных прав на долю в квартире, их цене.

В течение месяца с момента получения подобного письма собственники долей имеют право уведомить продавца о своем желании выкупить его долю. И лишь при отсутствии подобных стремлений по истечении тридцатидневного срока владелец доли имеет право продажи собственности третьим лицам.

При несоблюдении этих правил, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Примерный текст уведомления: «Мне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на квартиру номер 13 по адресу: город Москва, улица Грибоедова, дом 66. Намереваюсь ее продать.

На основании того, что Вы также являетесь собственниками долей в ней, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне собственность за 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей.

В случае отказа оставляю за собой право предложить сделку на вышеизложенных условиях третьим лицам».

Обратите внимание на следующие нюансы:

  1. Договор купли продажи части долевой собственности в отличие от общей регистрируется в Росреестре со сменой собственника в кадастровом учете. С суммы, прописанной в договоре, платиться налог в размере 13%. Налоговая инспекция тщательно проверяет подобные операции: при обнаружении занижения цены по отношению к рыночным ценам на 20% и более, имеет полное право увеличить сумму налогового платежа до реальной, а также взыскать пени за уклонение.

Существенным минусом подобной сделки считается отсутствие права получить налоговые вычеты от суммы сделки, так как в соответствии со ст. 220 НК РФ для этого покупатель не должен являться родственником.

  1. Наследование и завещание помимо схожести в том, что имущество перейдет наследникам только после смерти владельца, заключат в себе следующие отличия: при наследовании собственность делится между родственниками в зависимости от степени родства и того, как наследники договорятся между собой; при завещании собственник самостоятельно определяет наследника. Имущество, переданное по завещанию, не является совместно нажитым в браке и, следовательно, будет принадлежать только одному из супругов после развода.
  2. Сделка с дарением может быть выгодна тем, что исключает оплату налога, а также не является совместно нажитым имуществом в браке для супругов при разводе. Единственное уточнение для первого пункта: родственники должны быть близкими, так как племянникам, дядям, бабушкам и другим налог в размере 13% с суммы дарения заплатить все-таки придется.

Сделка дарения отменяется при попытке убийства дарителя или угрозе потери, по каким либо причинам, подаренного имущества.

Законодательство позволяет использовать материнский капитал для выкупа части доли в квартире в следующих случаях:

  • при выкупе долей в квартире, позволяющих стать полноправным собственником всей квартиры;
  • при покупке отдельной комнаты или квадратных метров.

Сделка с использованием материнского капитала может быть признанной мошеннической при покупке доли у родственников (обналичивание материнского капитала). Согласно целевому назначению «улучшение жилищных условий» не целевой признается покупка доли в квартире, если семья уже имеет одну квартиру в собственности.

Использование ипотеки

Ряд банков предоставляет возможность кредитования физическим лицам на льготных условиях. Если кредитуемое лицо обладает ½ части квартиры, находящейся в долевой собственности, то такое кредитование признается банком менее рискованным, и чаще одобряется.

Процедура оформления кредита в банке предполагает прохождение следующих этапов:

  • оформление договора купли-продажи;
  • обращение в банк для составления закладной;
  • подписание ипотечного договора на предложенных банком условиях.

Пошаговая инструкция

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

  1. Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
  2. Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
  3. Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
  4. Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
  5. Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
  6. Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Сложности, возникающие при покупке квартиры у родственников

Сложности при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности у родственников может состоять из:

  • наличия конфликтных ситуаций и нежелания идти на уступки или компромисс;
  • в получении согласия на продажу или отказа от покупки со стороны лиц, обладающих преимуществами при выкупе доли в квартире;
  • сложностей в получении ипотечного кредита;
  • проблем с использованием материнского капитала для осуществления сделки.

Таким образом, при продаже доли квартиры необходимо строго соблюдать правила, установленные законодательством. Такая продажа имеет ряд своих особенностей, отличных от сделки, проводящейся с целой, неделимой жилплощадью. В противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить в суде. Во избежании ошибок обращайтесь к грамотным юристам.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/pokupka-doli-kvartiryi.html

Выкуп доли в квартире у родственников на материнский капитал

Выкуп доли квартиры у родственников

Иногда родственники хотят разделить общее имущество. Например, когда супруги расходятся или наследодатель оставляет недвижимость нескольким претендентам. Выкуп доли в квартире у родственников процедура сложная, осуществляется она последовательно, в несколько этапов. Какие документы требуются, что именно требуется сделать гражданину, решившему получить долю? Стоит разобраться подробнее.

Продажа доли в квартире – что это

Правила выкупа регулируются положениями статьи 250 ГК РФ. Согласно законодательству, родственник, являющийся долевым собственником, вправе свободно распоряжаться частью имущества. Осуществлять различные сделки: продать/завещать/обменять/подарить/ сдать кому-то в аренду или сделать ее предметом залога при оформлении кредита.

Однако, нельзя очертить границы своей доли мелом и требовать других владельцев не переступать обозначенных границ. Долевой собственник может занять комнату, соразмерную размеру его доли, при этом, владеть ею он не сможет.

Долевая собственность на практике скорее виртуальное понятие. Похожее на проживание студентов в одной общаге. Где вроде все общее, а кровать и тумбочка – индивидуальные. Но договариваться, чтобы другие не касались их придется отдельно.

Решив продать или обменять долю, владельцу придется предварительно заручиться письменным согласием остальных дольщиков. И первыми, кому он обязан по закону предложить часть имущества будут они. Только когда родственники все откажутся, можно будет организовать продажу другим людям.

Выкуп доли у родственника на материнский капитал

Внешне осуществление выкупа доли взамен на материнский капитал кажется стандартной сделкой. И оформляется без особых сложностей. Единственное уточнение – нельзя выкупить часть недвижимости, если продавцом выступает муж/жена. Ведь по закону материнский капитал выдается обоим супругам. Нельзя отдавать супругу его же деньги.

В остальном, сложностей нет. Разве что полученную долю придется равномерно распределить между супругом и всеми детьми. Раньше муж мог письменно отказаться, сейчас контроль за семьями, использующими МК ужесточился.

Встречаются случаи, когда прикрываясь подобными сделками, люди просто пытаются обналичить МК. Например, выкупая долю пожилого родственника. Хотя, в принципе и так со временем стали бы наследниками. Бабуля, получив деньги, приносит их, после чего отдает супругам назад.

Органы опеки будут тщательно проверять все особенности проводимой сделки.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли осуществить выкуп в ипотеку, взяв кредит? Тогда предмет сделки будет залогом?

Возможность подобной сделки определяется банком. Вообще-то, банки не слишком приветствуют финансовые расчеты, совершаемые родственниками. Однако, если впоследствии у клиента банка окажется в собственности вся (100%) квартира, то проблем нет. Ведь изначально предметом ипотеки был выкуп лишь части недвижимости, в итоге залогом станет она вся.

Для оформления гражданином кредита потребуются следующие документы:

  • договор об ипотеке (станет основанием для осуществления передачи предмета залога банку);
  • закладная;
  • договор купли-продажи;
  • кредитный договор (там указывается % ставка, размер кредита, график платежей и срок возврата).

Взяв выданные банком средства, заемщик передает их родственнику – продавцу.

Принудительный выкуп

Такие случаи чаще встречаются в семье. Например, супруги имеют одну, общую квартиру, где собственно проживают. Неожиданно, один супруг умирает. Тогда наследниками его доли выступят родственники. Конечно, овдовевшему гражданину вряд ли будет приятно делить недвижимость и видеть наследников умершей половины.

Закон предусматривает возможность принудительного выкупа имеющихся у наследников долей через суд. Размер частей будет неважен.

Чтобы потребовать передачи у наследников полученных ими долей имущества, истец должен учитывать следующие условия:

  1. У истца должно быть преимущественное право – проще говоря, к моменту внезапной смерти супруга – наследодателя, истец давно проживает там и является сособственником недвижимости. Постоянное проживание значит наличие регистрации, фактическое проживание. Кстати, вынудить наследников отдать доли за вознаграждение будет невозможно, если суд выявит у истца другое жилье, где он теоретически может жить.
  2. Истец обязан предложить ответчику соразмерную компенсацию. По-настоящему выкупить предмет наследства (долю квартиры). Для этого суд потребует определения реальной стоимости данной жилплощади, также цены ее долей. Поможет оценщик. Для компенсации можно предложить деньги, машину, другую недвижимость (не жилую).
  3. Гарантия предоставления компенсации. Суд проверит, обладает ли истец на момент проведения разбирательств заявленной суммой или же имуществом. Деньги переводятся истцом в специальный депозит суда, чтобы после вынесения решения ответчик смог без проблем получить их.
  4. Долю квартиры, ставшую предметом споров, нельзя выделять. Ведь жилплощадь юридически считается неделимой. Однако, если дом малоквартирный или расположение комнат позволяет, одну квартиру реально поделить, сформировав две. Тогда судья может наоборот, отказать истцу. Ведь родственники могут спокойно разделить жилплощадь и мирно разъехаться.
  5. Если наследники, выступающие ответчиками, не имеют никаких преимущественных прав, то им останется только получить компенсацию и отдать долю. Суд не будет учитывать их интерес или размер полученных частей недвижимости.
  6. Максимальный срок, когда супруг может подавать на принудительный выкуп оставшейся доли у наследников умершей половины – 3 года. Отсчет начинается с момента признания смерти наследодателя. Если данный срок истечет, истец автоматически теряет свои преимущественные права. Причем, восстановить их согласно закону нельзя.

Важно! Подобные дела считаются сложными, поэтому стоит заручиться поддержкой опытного юриста.

Выкуп доли в квартире у родственника – порядок процедуры

Итак, нюансы процесса уже понятны.

Сам процесс проходит в несколько взаимосвязанных этапов:

  1. Уведомление собственников. Когда у недвижимости имеется несколько равноправных владельцев, нельзя осуществить сделки с ней без их участия.
  2. Подготовка документации:
  • правоустанавливающие бумаги (договора, ставшие основанием передачи недвижимости нынешним ее владельцам);
  • выписка ЕГРН (там указаны не только характеристика квартиры, но также имеется пометка о наличии/отсутствии обременения);
  • кадастровый паспорт (выдается БТИ), поэтажный общий план здания, экспликация;
  • выписка с домовой книги;
  • письменное, нотариально заверенное согласие (дает супруг/супруга).
  1. Составление и подписание сторонами договора купли-продажи.
  2. Обращение участников сделки в Росреестр. Согласно закону ФЗ 122 регистрация займет где-то 18 дней (в Москве 12 дней). Предоставляют уже собранные документы, дополнив пакет подписанным договором и квитанцией (выдается после оплаты госпошлины).
  3. Получение выписки.

Окончание регистрации автоматически считается переходом прав на указанную долю во владение покупателя. А выписка станет основным документом (кроме договора продажи), подтверждающим это.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov

Принудительный выкуп доли в квартире через суд: особенности процесса и судебная практика

Выкуп доли квартиры у родственников

В нашей семье сейчас решается вопрос, связанный с выкупом долевой собственности в квартире у родственника. Моя мама и младшая сестра сильно поссорились полгода назад. Совместное проживание стало невозможным.

Близкие ранее люди стали чужими.

Решив разъехаться, мама стала интересоваться вопросом, можно ли законным способом оставить квартиру в полной собственности, а дочери компенсировать стоимость доли? Ответ на этот и иные сопутствующие вопросы можно найти в этой статье.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников, Разных спутников жизни и любимых мной собственников? Как же быстро найти мне выход из положения, Если сильно «достало», близкое мне окружение?

Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное правоперед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Готовим документы

К составлению иска о принудительном выкупе стоит подходить серьёзно. Он оформляется письменно на основании достоверных данных об объекте в количестве экземпляров, равных каждому участнику (истец, ответчик и суд).

freepik.com/maksymiv-yura

Согласно статье 131 ГК РФ заявление должно содержать:

  • наименование органа, в который подаются документы;
  • сведения об истце и ответчике – Ф.И.О, адрес проживания, дата, место рождения и один из идентификаторов – паспортные данные, номер ИНН, СНИЛС;
  • описание проблемы – в чём именно нарушаются права заявителя и почему он так считает (привести ссылки на законы);
  • информация об объекте, его местонахождении, размере площади;
  • величина долей каждого владельца;
  • цена иска;
  • сведения о предпринятых действиях, чтобы до суда решить проблему;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления и подпись истца.

Статья 132 ГК РФ устанавливает перечень необходимой для рассмотрения дела документации:

  • паспорт заявителя;
  • выписку из ЕГРП на квартиру о собственниках и их долях;
  • справку из домовой книги – запрашивается в МФЦ;
  • технический паспорт на помещение;
  • квитанцию по госпошлине или ходатайство о предоставлении отсрочки.

Для убеждения суда нужно приложить доказательства. Например, если ответчик не принимает участия в перечислении коммунальных платежей, то достаточно предъявить квитанции, которые истец оплачивает самостоятельно. При отсутствии прямой заинтересованности ответчика можно предоставить выписку из ЕГРП о том, что у него есть своё жильё.

Скрин искового заявления о признании доли незначительной

Если заявитель пытался решить вопрос мирно, то дополнительно прикладывают ответ второго собственника или хотя бы подтверждение отправки ему письма – почтовую квитанцию. Когда интересы в суде будет представлять иное лицо, то истец предварительно оформляет на него нотариальную доверенность.

:

  • искового заявления
  • ходатайства об отсрочке уплаты госпошлины

Как определить госпошлину

По имущественным спорам величина сбора рассчитывается по пп.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ. Согласно ей заявитель заплатит следующий процент от стоимости иска:

  • до 20 000 руб. – 4%, но не менее 400 руб.;
  • от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000 руб.;
  • от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. + 2% больше 100 000 руб.;
  • от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. + 1% свыше 200 000 руб.;
  • свыше 1 млн руб. – 13 200 руб. + 0,5% от 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Например, если доля стоит 70 тыс. руб., то сбор составит: 800 руб.+ 1 500 руб. = 2 300 руб. Реквизиты для уплаты госпошлины размещаются на официальном сайте судебного органа.

Рассмотрение дела

На изучение представленных документов судье даётся пять дней, в течение которых он решает, будет рассматривать дело, оставит без движения и попросит донести необходимые материалы или же откажет в возбуждении производства. При любом исходе заявителю выдаётся определение, в котором изложены дальнейшие действия.

freepik.com

О возбуждении дела акт направляют каждому участнику, в нём сообщается дата, место и время заседания. Обычно первое слушание назначают через 30 дней после принятия документов. Общий срок до вынесения решения составит около двух месяцев.

Длительность рассмотрения зависит от обстоятельств и представленных доказательств. Огромное значение имеет необходимость проведения оценочной экспертизы, только на нее уходит до двух месяцев работы. А иногда несогласные стороны просят привлечь ещё одного независимого эксперта. Все процессуальные расходы ложатся на участников соразмерно удовлетворённой части иска.

Пример. Елена обратилась в суд с требованием к бывшему мужу с целью выкупить его часть дома, общая площадь которого равна 400 кв. м. Доля мужчины составляет всего 1/10, однако суд не посчитал её незначительной, ведь 40 кв. м – это полноценная однокомнатная квартира.

Как передать деньги

Начав производство по делу, судья принимает меры по обеспечению иска – истец перечислит сумму рыночной стоимости выкупаемой доли на депозитный счёт Управления Судебного департамента при ВС РФ.

Внесение денег происходит в процессе рассмотрения, когда уже точно определена стоимость части (после всех оценочных экспертиз), в качестве гарантии платёжеспособности истца.

Если у заявителя, который просит выкупа доли, нет на неё денег, то в рассмотрении заявления могут автоматически отказать.

Перечислить средства необходимо по реквизитам, указанным на сайте суда. Если истец внёс их, но в процессе эксперт сообщил об увеличении цены доли, то придётся доплатить.

В подтверждение этому предоставляется квитанция, которую приобщают к делу. Если выкуп разрешат, то деньги, хранящиеся на депозите департамента, перейдут к продавцу.

При неудовлетворительном исходе истец вернёт свои средства в полном объёме.

Пример. Екатерина заявила в суд о признании доли своей сестры незначительной и потребовала её выкуп, рассчитывая, что денег хватит. В ходе рассмотрения провели экспертизу, по результатам которой стоимость этой части квартиры стала непосильно высокой.

Женщина передумала приобретать долю и отказалась от исковых требований. При этом процессуальные расходы (госпошлина и оплата работы независимого эксперта) по решению судьи полностью легла на неё. Таким образом, женщина только понесла серьёзные расходы, не получив при этом желаемой доли.

Перед подготовкой иска важно подумать о возможных рисках.

Вынесение решения

После рассмотрения суд выдаёт ответчику постановление и справку о возврате денег с депозитного счёта, с которой он обращается в казначейство или любую организацию для перечисления средств ему на карту.

О точных сроках выдачи финансов необходимо уточнять в региональном отделении казначейства. Однако обращаются туда, выждав месяц, который предоставляется для обжалования. Ведь, если решение не удовлетворило истца, он подаст апелляционную жалобу.

По истечении месяца, если никто не стал оспаривать, можно пойти за деньгами.

freepik.com/sodawhiskey

Истец, выигравший процесс, по определению суда получил долю, которую остаётся зарегистрировать в Росреестре напрямую или через многофункциональный центр.

При внесении изменений составляется заявление, оплачивается государственная пошлина – 2 000 руб. и прикладывается судебный акт о выкупе доли.

Сроки регистрации составляют 7 рабочих дней при подаче заявления в регпалату напрямую и 9 – при отправке с помощью . По итогам заявитель получит новую выписку из ЕГРН, где будут отражены изменения.

Источник: https://KPPKDirection.ru/dokumenty/pereustupka-doli-v-kvartire-rodstvenniku.html

Продажа доли в квартире в 2020 году между родственниками: документы, образец договора купли-продажи

Выкуп доли квартиры у родственников

Доли в квартире разрешено продавать, как и весь объект целиком. Процедура эта имеет ряд правовых особенностей. Проходит она в несколько этапов. Сделка в зависимости от обстоятельств может требовать нотариального удостоверения. И всегда завершается государственной регистрацией. Рассмотрим, можно ли продать долю своему родственнику. И что для этого потребуется.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику

Ситуации, когда долю в имуществе отчуждают в пользу родственника – распространенное явление.

Часто такая необходимость появляется после получения объекта по праву наследования сразу несколькими наследниками, которые далее не намерены проживать совместно.

Закон не препятствует такого рода сделкам и не наделяет их особенными характерными признаками. Отличия могут возникнуть только на стадии оформления налогового вычета. И только если сделка совершалась между близкими родственниками.

Отдельное внимание российское законодательство уделяет сделкам с недвижимостью, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям. Прямого запрета на их продажу не существует. Доли в квартире могут быть проданы и родственникам. Но только в интересах несовершеннолетних детей и после получения согласия от органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу.

Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько.

Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

  1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
  2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся  предложения о выкупе.
  3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
  5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Важно знать! Нотариальное удостоверение ДКП доли в квартире может и не требоваться по закону. Но это только при условии, что все содольщики продают свои доли одному человеку в рамках одной сделки, составляя единый договор купли-продажи (ФЗ РФ № 76 от 01.05.2019). Но если стороны сделки желают обратиться к нотариусу для большей безопасности, никаких препятствий этому нет.

Например, брат и сестра после смерти отца получили в наследство от него однокомнатную квартиру и оформили ее в собственность в равных долях. Брат решил выкупить долю сестры, чтобы поселить в квартире своего сына.

Сестра согласилась на продажу. Отправлять уведомления в таком случае не потребовалась, т.к. содольщики продавали объект друг другу. Удостоверять договор у нотариуса родственники тоже не стали.

Поэтому сделку просто зарегистрировали в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

  • Дату и место подписания;
  • Название документа;
  • Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
  • Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
  • Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
  • Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
  • Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
  • Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
  • Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
  • Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
  • Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
  • Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
  • Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

  • Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
  • Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
  • Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того,  каким услугам прибегнут ее стороны:

  • За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
  • Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
  • Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
  • Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
  • Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы.

В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной.

Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.).

Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют.

А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Как выкупить долю квартиры у родственников?

Выкуп доли квартиры у родственников
Вернуться к списку статей

10.06.2014

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников,

Разных спутников жизни и любимых мной собственников?

Как же быстро найти мне выход из положения,

Если сильно “достало”, близкое мне окружение?

Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.


Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право перед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, – это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал.

Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо.

Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.

Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются.

Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком.

В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.

Как оформляется выкуп доли в квартире у родственника?

Выкуп доли в квартире у родственника можно оформить как договор купли-продажи, за исключением случаев, когда оплата производится средствами МК. Кроме того, нельзя заключить такой договор, если одной стороной сделки выступают несовершеннолетние дети.

Для сделки понадобится составить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, иногда может понадобиться передаточный акт к договору, а также квитанции об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками, проще оформить договор дарения, который проходит обязательную регистрацию в ЕГРП.

Ну и напоследок, у нас есть конкретное предложение для продавцов дробной недвижимости. Если долевые собственники не хотят выкупать Вашу часть квартиры, время ушло, а покупатель так и не появился, агентство гарантированно может выкупить и оформить Вашу долю в течение 2-3 дней. 

Ирина Алай 
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/vykup_doli_v_kvartire_u_rodstvennika_v_ipoteku_na_mk_i_prosto_tak/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.