Выкуп долей в квартире

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Выкуп долей в квартире
Вернуться к списку статей

23.07.2014

Продажа долей квартир в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам. Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на доли в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу квартиры в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Преимущественное право покупки доли

Постоянно возникают ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю, но другой по разным причинам ни в какую не желает выкупать долю у продающего либо не хочет продавать свою.

Напомним, в статье 250 ГК РФ подробно расписана процедура продажи доли квартиры.

Вкратце, это выглядит так: решившись на продажу доли квартиры, Вы должны сначала предложить выкупить её другим собственникам, письменно предупредив их об этом и дать месяц для принятия решения. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Заметим, что часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а напротив, создать ему побольше трудностей в продаже.

Кто является покупателем доли квартиры?

Некоторые собственники, отказываясь от своего права преимущественного выкупа, дают возможность посторонним людям приобрести такие доли. Для обычного человека, такие доли не представляют никакого интереса. Никто не хочет квартиру, в которой вынужден соседствовать с посторонним человеком, где постоянно придётся скандалить и воевать.

Зато огромный интерес доли представляют для профессиональных перекупщиков, намеренно их скупающих через оформление договора дарения, который лишает остальных собственников права преимущественного выкупа. Причём, чем меньше доля по размеру, тем больший интерес она вызывает.

Другим участникам долевой собственности это ничего хорошего не предвещает.

Опасности, связанные с выкупом долей квартир

Расскажем особо неуступчивым собственникам о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если выкуп доли квартиры в Москве осуществится не надежным агентством недвижимости, а вот таким посторонним лицом.

Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.

К примеру, подселяется человек, недавно освобождённый из мест лишения свободы с двумя судимостями: одну за хулиганство, другую – за убийство на бытовой почве.

Или угрожают раздробить долю на множество еще более мелких частей с целью продажи их “в розницу” для постоянной регистрации по месту жительства иногородних лиц и иностранцев.

Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут поделать против таких действий, и часто потом сожалеют, вспоминая, как раньше “прессинговали” другого собственника и упустили реальную возможность с ним сговориться.

Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, не помогут (такова реальность обладания доли квартиры).

В отличие от проживания в комнате коммунальной квартиры никогда не будешь уверен, что другой собственник доли не захочет войти в твою комнату, взломав замки, не неся при этом никакой уголовной ответственности.

Даже если доля квартиры соответствует комнате, это совсем не означает, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Милиция в такие ситуации не вмешивается, и решать такие вопросы остается только в ходе судебных споров за недвижимость. Однако ходить в суд в такой ситуации – пустая трата сил, денег и времени.

«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).

Это очень выгодный бизнес. На таких действиях опытные перекупщики зарабатывают до 50% прибыли.

Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать.

Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения.

Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.

Если нет денег на данный момент, надо их найти, занять, попробуйте взять кредит под залог квартиры.

А ещё лучше не прятаться, а разговаривать с участником долевой собственности, договориться об уменьшении цены, о рассрочке, но долю выкупать самим в любом случае.

Он Вас поймёт, пойдёт на уступки по срокам и цене, тем более, что от посторонних покупателей он фактически получит не объявленную Вам сумму, а существенно меньшую (скидка порой достигает 30-70%).

Ещё лучше, если договориться друг с другом и продать квартиру целиком, так намного выгоднее, чем продавать её по частям. Затем поделить вырученные деньги и, например, купить комнату в Москве, которую можно будет запирать на замок  не волноваться о том, что что-нибудь из Ваших вещей пропадет или кто-нибудь посторонний будет рыться в Ваших вещах.

К сожалению, достичь такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается.

Многие собственники долей не хотят смириться с тем, что их доля не стоит полную рыночную цену, а полагают, что она стоит столько же, сколько часть от рыночной цены всей квартиры. Например, если им принадлежит 1/2 доля (половина квартиры), то они надеются на половину рыночной стоимости квартиры, может с небольшой скидкой в цене.

На самом деле, никто не заплатит таких денег. Не потому, что покупатели такие вредные, а потому, что все понимают, что недвижимость эта проблемная.

Если у Вас возникают затруднения, помочь решить проблему, связанную с продажей доли квартиры, смогут опытные специалисты по недвижимости, которые возьмутся за продажу доли квартиры, со знанием всех нюансов и подводных камней, связанных с выкупом. К Вашим услугам срочный выкуп долей квартир в Москве.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/prodazha_doley_kvartir_v_moskve_i_opasnosti_kotorye_pri_etom_voznikayu/

Как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом

Выкуп долей в квартире

Когда речь заходит о реализации части в общей квартире, становится уместным обратиться к нормам действующего законодательства, ведь даже незначительное на первый взгляд нарушение может привести к аннулированию сделки и возвращению в точку отправления. Рассмотрим поэтапный план, как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом.

Понятие долевой собственности

Важно понимать, что понятие совместной и общей собственности не идентичны.

Первая предполагает владение объектом несколькими гражданами без определения доли каждого из них.

Вторая означает, что объектом владеют несколько лиц и при этом каждый из них выступает собственником определенной части, размер которой учтен в Едином Госреестре.

Таким образом, если совместные собственники намереваются реализовать недвижимость, решение принимается с согласия всех владельцев, а объект продается полностью. Распродажа совместной собственности по частям становится возможной только после определения доли каждого из совладельцев.

Когда квартира находится в общей долевой собственности, каждый из совладельцев имеет право на отчуждение исключительно своей части при условии соблюдения установленных законом правил.

Как выделяются доли?

Размер доли каждого из собственников будет зависеть от основания регистрации права.

Так, например, если квартира приватизируется, каждому члену семьи, как правило, выделяются одинаковые доли, либо жилье регистрируется на одного из них.

В случаях, когда недвижимость переходит в собственность наследников, определение долей осуществляется либо по закону, либо по завещанию умершего собственника. И только при наличии спорных моментов долю каждого из наследников устанавливает суд.

При покупке недвижимости, последняя регистрируется на покупателя, который в свою очередь может выделить доли другим членам семьи, например, супругу. При этом если у супругов есть несовершеннолетние дети, покупатель обязан выделить каждому из них часть в общей квартире.

При разделе совместно нажитой в браке недвижимости, каждый из супругов вправе претендовать на половину квартиры либо большую часть, если только один из них докажет факт личного участия в увеличении стоимости жилья.

Доказывание в данном случае осуществляется в порядке судопроизводства, а основанием регистрации права будет выступать судебное решение. Если же у супругов составлен брачный договор, определение доли каждого осуществляется на основании положений, прописанных в соглашении.

Первый этап реализации

Когда собственник части имущества намеревается ее продать, первое, что он должен сделать, это предложить выкуп доли в квартире другим ее владельцам.

Необходимость соблюдения преимущественного права покупки установлена статьей 250 ГК РФ, поэтому даже если другие собственники не против продажи, данное правило нужно соблюсти.

Алгоритм реализации права совладельцев в данном случае предусматривает:

  1. Вручение другим собственникам письменного уведомления о намерении продать долю в квартире с указанием условий реализации и стоимости. Уведомление можно вручить лично под роспись, направить заказным письмом или заказной телеграммой либо уведомить собственников через нотариуса. В результате владелец доли должен иметь на руках документ, подтверждающий факт направления уведомления.
  2. Получение ответа от совладельцев квартиры. На принятие решения последним отводится месячный срок, поэтому приступать к продаже раньше не рекомендуется.
  3. Реализация имущества. Это последний этап, требующий детального рассмотрения. Сейчас упомянем лишь о том, что в случае отказа всех собственников долей от выкупа части квартиры, владелец этой части вправе продать ее стороннему лицу. Если же один из собственников изъявит желание приобрести долю, можно переходить к этапу заключения сделки.

Важно! Когда доля в квартире реализуется постороннему покупателю, продавец обязан предложить ему ту же цену и те же условия, которые изначально прописаны в уведомлении

.

Этап совершения сделки

Итак, если никто из совладельцев жилплощади не изъявил желание приобрести долю, собственник последней имеет полное право предложить ее любому покупателю со стороны. Для поиска такового можно задействовать агентство недвижимости, интернет ресурсы или СМИ.

Покупателя можно найти предварительно, еще до предложения доли совладельцам квартиры. Так, например, поступают, когда решение о продаже доли принимается совместно с другими собственниками жилья.

Далее необходимо оговорить с покупателем существенные нюансы сделки, в том числе порядок оплаты покупки, и можно приступать к составлению договора купли-продажи.

Последний имеет стандартную для таких видов договоров форму, однако, есть одно существенное отличие, а именно: при продаже доли в общей квартире договор подлежит нотариальному удостоверению. Отсутствие отметки нотариуса об удостоверении сделки является основанием для отказа в регистрации договора.

Кроме того, прежде чем идти в нотариальную контору, необходимо заручиться письменным подтверждением того, что другие совладельцы квартиры, отказываются от преимущественного права покупки.

Возможен и другой вариант: привести совладельцев квартиры к нотариусу, который зафиксирует отказ, и одновременно с этим заверит уже готовый договор продажи доли в квартире.

Соглашение может составить и нотариус, однако, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастет.

Завершающий этап

На этом этапе остается зарегистрировать сделку, что предполагает передачу прав продавца к покупателю.

Сделать это можно все в той же нотариальной конторе либо путем подачи документов на регистрацию через МФЦ.

Не исключается также возможность совершения регистрационных действий через официальный сайт Росреестра или путем направления документов почтой напрямую в уполномоченный орган.

Помимо договора, документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя, документа, подтверждающего права продавца на долю в квартире, для регистрации сделки понадобится письменное заявление покупателя, а также квитанция об уплате государственной пошлины. По истечению установленного законом срока, покупатель получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.

Некоторые нюансы реализации доли в квартире

Препятствия в реализации планов относительно продажи доли в квартире возникают довольно часто.

Важно обозначит главные из них:

  1. Несовершеннолетние собственники. В данном случае возможны следующие варианты:
  • Если продается доля ребенка, его законный представитель должен позаботиться о получении разрешения органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не состоится. Родителю или опекуну придется доказать опеке, что после реализации несовершеннолетний будет иметь жилье по площади и характеристикам не уступающее проданному. При рассмотрении подобных вопросов уполномоченный орган исходит исключительно из интересов ребенка, поэтому здесь будет учитываться все, включая местоположение другого жилья.
  • Если ребенок выступает совладельцем общей квартиры, решение об отказе выкупа доли другого собственника принимает его законный представитель, однако, начиная с 14 лет несовершеннолетний вправе принять решение самостоятельно. На практике это выглядит так: ребенок с паспортом приходит к нотариусу вместе в другими совладельцами, чтобы выразить отказ от покупки доли в квартире. Кроме того, нелишнем будет согласовать данный вопрос с опекой.
  1. Долги по коммунальным платежам. Если собственник реализуемой доли имеет задолженность при условии того, счета по оплате услуг ЖКХ выставляется каждому из совладельцев отдельно, проблема решается одним из следующих способов:
  • погашение долга до подписания приемо-передаточного акта;
  • увеличение стоимости доли на размер задолженности.

В первом случае расходы ложатся на плечи должника, во втором на покупателя. Более существенным препятствием будет задолженность всех собственников жилья, поэтому о погашении долгов нужно думать заблаговременно. Вряд ли покупатель станет платить за всех.

  1. Незначительная доля. В данном случае подразумевается такая доля в общей квартире, которая в сущности не представляет интереса для ее собственника и не может быть выделена в натуре, например, десятая или сотая часть в праве. В таких обстоятельствах купля-продажи доли в квартире будет целесообразна в случае заключения сделки между собственниками данной недвижимости. Если ситуация складывается таким образом, что собственник незначительной части не желает идти на компромисс, закон допускает принудительное отчуждение доли в пользу собственника более значительной части квартиры. Разумеется, речь не идет об изъятии имущества, а только о вынесении судебного решения, предусматривающего передачу доли взамен выплаты компенсации ее собственнику.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/prodazha-doli-v-kvartire/

Выкуп долей квартир

Выкуп долей в квартире
| Выкуп долей квартир

Выкуп долей квартир

Бывает так, что квартира, в которой есть доли, принадлежащие нескольким собственникам, оказывается, фактически, захвачена одним из них.

Что остаётся делать другому собственнику доли в квартире, если он не может пользоваться квартирой, в которой поселился другой сособственник, который не хочет никак договариваться? Этот, по сути, бытовой квартирный рейдер не желает ни продавать квартиру и делить деньги от продажи, ничего не хочет слышать о том, чтобы выкупать долю первого собственника в этой квартире, а также против его проживания в квартире. Вот что тогда делать, если сил на борьбу с таким захватчиком не осталось?

ГК «Правовая защита» предлагает срочный выкуп долей квартир. Если Вы не можете договориться с другим собственником доли в том числе и в однокомнатной квартире, приходите к нам. Мы выкупим долю или поможем решить Вашу проблему другими законными способами. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

В зависимости от конкретной ситуации мы можем осуществить срочный выкуп долей квартир, когда деньги за продаваемую долю Вы получите сразу в момент заключения договора, а не после государственной регистрации. Вам тогда не придётся ждать две недели и потом идти в банковскую ячейку забирать деньги. Вы получите всё и забудете об этой проблеме.

Срочный выкуп долей квартир в такой ситуации — это то, что Вам может оказаться удобным. Однако надо рассказать и о трудностях, которые обычно возникают при продаже доли в квартире:

сложность в том, что если происходит продажа доли в проблемной квартире, то у другого участника долевой собственности есть право преимущественного выкупа.

Это его право, первоочередным и преимущественным образом произвести выкуп долей квартир, закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Перед продажей надо за месяц до заключения сделки направить другому собственнику предложение о выкупе доли в вашей же квартире.

Такое уведомление направляется через нотариуса, о чём нотариус потом даёт документ о совершении нотариального действия по уведомлению другого собственника.

В любом случае это уже неудобно, поскольку надо ждать месяц. Поэтому часто это право преимущественного выкупа можно обойти через договор дарения доли.

В этом случае преимущественного права на покупку у другого собственника уже нет, поскольку это не договор купли-продажи, а дарение доли. Т.е.

выкуп долей квартир происходит через дарственную, хотя деньги реально и платятся, что даритель и одаряемый потом скрывают.

Но не может же быть право преимущественного получения в дар. Иначе было бы это абсурдом.

И всё же такой договор дарения доли всё равно является притворной сделкой, хотя это и хороший путь для решения данной задачи. Поэтому всё нужно делать правильно, чтобы никто потом не смог оспорить сделку.

Ведь получается, что собственник как бы дарит свою часть квартиры, но на самом деле получает за это деньги. Фактически, это продажа доли в квартире, которая прикрыта договором дарения.

Если другой собственник это узнает, то сможет перевести на себя права покупателя или даже в каких-то случаях признать сделку недействительной.

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, от которой решили избавиться, получив за это деньги, то мы можем предложить срочный выкуп долей квартир. Если другой собственник доли засел в квартире, не идёт на переговоры, то приходите к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86

Но всё равно договор дарения доли — это хороший путь. Хотя минусом является тут то, что одаряемый должен платить налог (НДФЛ), а с января 2014 года повышены ставки по кадастровой стоимости квартир, что делает налог значительным. Это 13% кадастровой стоимости, которая равняется почти рыночной цене квартиры, а иногда и даже больше.

А если дарственной не воспользоваться, а идти через куплю-продажу, то тогда, как мы сказали, теряется месяц.

Хотя бывают случаи, когда такой продавец заранее позаботился, чтобы не терять время, направил заранее такое предложение другому собственнику. Тогда в дальнейшем можно производить выкуп долей квартир только на тех условиях, на которых направлялось предложение.

Если была уже предложена цена, то нельзя потом продавать третьим лицам выкуп по цене не только дешевле, но и дороже. Иначе другой собственник сможет требовать перевода прав покупателя на себя, а это не всегда приемлемо.

Кстати, иногда это даже выгодно, если другой собственник переведёт права покупателя на себя, но это уже вопрос стратегии в каждой индивидуальной ситуации.

А вот ещё другой сложный момент. Несговорчивый собственник, не пожелавший честно и самолично произвести выкуп долей квартир, часто активно мешает её продавать, узнав, что другой собственник желает это сделать.

Для этого он по совету некоторых ушлых адвокатов может просто не получать уведомление с предложением о выкупе.

Ранее это был эффективный способ, чтобы помешать сделке, но последнее время этот приём в Росреестре (Регистрирующем органе) раскусили и стали всё равно регистрировать сделки по продаже доли в квартире.

Тогда те же ушлые адвокаты стали советовать другой способ, т.е. когда зловредный участник долевой собственности получил уведомление о предстоящей продаже доли в квартире, то он не отказывается от получения уведомления, не прячется от почтальона.

Но он потом не даёт никакого ответа на уведомление отправителю, но бежит в Росреестр, куда пишет заявление, что он получил такое уведомление с предложением купить долю в квартире, и он согласен сделать выкуп доли квартиры.

Также в заявлении он просит не осуществлять никаких других сделок по реализации этого имущества на других лиц кроме него.

Вы искали выкуп долей квартир? Тогда звоните к нам по телефонам: (495) 790-67-86.

В результате такого заявления Росреестр реально не будет регистрировать какой-либо договор купли-продажи на иных третьих лиц, не собственников в квартире. При этом сам продавец доли даже не будет знать, что было такое заявление от другого собственника.

О сделанной подлости он узнает только в Росреестре, спустя месяц или больше, когда придёт туда, чтобы осуществить регистрацию отчуждения своей части квартиры. Это реальная проблема, когда нашёл покупателя, подписал договор, были даже заложены деньги в банковскую ячейку, а зарегистрировать сделку невозможно.

Особенно это неприятно, если продавцу нужен был именно срочный выкуп долей квартир, а ничего не получилось.

Конечно, можно после такого противозаконного действия вредного сособственника, подавшего это заявление в Росреестр, судиться ним полгода или больше, требовать возмещения убытков или реального ущерба.

Но это опять трата времени, хотя такой иск тоже юридически грамотный ход, чтобы наказать подлеца деньгами, заставив возместить ущерб, в том числе упущенную выгоду, что предусмотрено статьёй 15 Гражданского кодекса России.

Также в такой ситуации, когда Росреестр из-за подобного заявления не регистрирует продажу доли в квартире, остаётся быстро вернуться к реализации имущества через дарение доли. Те, кто профессионально осуществляет выкуп долей квартир, чаще всего знают, как действовать, а также умеют правильно подготовить договор дарения доли и произвести его государственную регистрацию.

Однако, всё рассказанное не означает, что от купли-продажи надо полностью отказаться и делать только дарственную. Иногда лучше делать выкуп долей квартир через куплю-продажу.

Есть и другие способы отчуждения долей: через залог с последующем соглашением об отступном, а также ещё более редкий случай реализация через договор мены.

В этом случае следует помнить, что по договору мены у другого собственника также есть право преимущественной мены на основании части 5 статьи 250 ГК РФ. Везде есть свои подводные камни, которые лучше знает опытный лоцман – грамотный юрист или адвокат.

В заключение скажем, что с нами выкуп долей квартир для Вас вполне реален. Также если Вы решили побороться с другим собственником в квартире дальше, то мы можем рассказать, как лучше это делать, а также можем оказать необходимую помощь. Звоните нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

© МОО «Правовая защита»

Источник: https://www.dolya.su/vykup_doley_kvartir/index.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.