Выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире

Выделить долю ребенку в ипотечной квартире

/ Жилищные споры / Выделение долей детям в ипотечной квартире

Просмотров 1131

Молодые семьи предпочитают не зависеть от пожилых родителей, поэтому стараются приобрести свое жилье. Чаще всего выбор падает на ипотечную квартиру. Сбережений супругов недостаточно, а значит приходится оформлять заем у банка. Стороны заключают ипотечный договор, по условиям которого заемщики обязуются выплатить кредитору сумму долга с начисленными процентами.

Недвижимость находится в залоге у банка, что осложняет выдел долей родителям и детям. Именно несовершеннолетние часто недополучают причитающееся им по закону. А все потому, что многие родители сталкиваются с нежеланием банков идти на уступки и выделять долю детям до погашения ипотеки. Что делать в такой ситуации? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Статистика показывает, что ипотеку оформляет каждая третья российская семья. Чаще всего выбор падает на просторную жилплощадь – 2-х или 3-х комнатную квартиру. Идеальная планировка ипотечного жилья позволяет выделить достаточные метры всем членам семейства.

Когда выделение доли детям обязательно?

  • Во-первых, при погашении части ипотеки за счет средств материнского капитала

Напомним, что маткапитал – это сертификат на выдачу наличных денежных средств за рождение в семье второго малыша. Размер государственной субсидии постоянно меняется. Например, с января 2020 года условия изменились.

Необязательно рожать второго ребенка.

Сейчас маткапитал выдают и за рождение первенца (466 617 рублей), а за рождение второго ребенка доплачивают сверх этой суммы 150 000 рублей – итого за двоих детей можно получить 616 617 рублей.

Получатель сертификата или оба супруга должны оформить обязательство на выделение доли детям. Причем в случае с ипотекой это обязательство долгосрочное, поскольку квартира находится в залоге у банка.

Сразу после погашения ипотеки родители смогут наделить ребенка долей в купленной новой квартире.

  • Во-вторых, органы опеки требуют выделять детские части до оформления сделки купли-продажи

Денежная сумма выплачивается за счет супругов, если материнский капитал не используется. Органы опеки обязывают родителей выделять детские доли заранее.

Но, что примечательно, банки отнюдь не идут навстречу такому решению.

Почему? Если случится просрочка, банк забирает ипотечную квартиру, вот только ее дальнейшей реализации будет мешать выделенная доля детям. Поэтому сделки такого рода крайне сложны.

Сложности

Ипотечные отношения порождают массу противоречивых моментов:

  1. Даже если родители собираются использовать средства маткапитала, они могут не выделить детские части.
  2. Сложности с продажей жилья, где имеется доля несовершеннолетнего – потребуется не только согласие органов опеки, но и одобрение банковского совета.
  3. Размер новой доли в ипотечной квартире может оказаться меньше, чем был в предыдущей.
  4. Возникновение сложностей с погашением ипотеки – даже если доли ребенка были выделены, банк имеет все основания забрать квартиру и выселить супругов «в никуда» (см. «Выселение из ипотечной квартиры«).

Многие вопросы упираются в решение банка. Юристы советуют воспользоваться одним из следующих способов повлиять на одобрение ипотечного займа:

  • Найти подходящего кредитора – желательно выбирать целевого партнера в виде агентств по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);
  • Проверить кредитную историю – заемщик не должен иметь задолженностей перед другими банками, особенно по ипотеке;
  • Передать банку другую недвижимость в качестве объекта залога;
  • Распределитьдоли детей в другой квартире (близких родственников: бабушки, дедушки, дяди, тети).

Семья может воспользоваться наилучшим для себя способом.

Пример:

Семья Волковых решила улучшить жилищные условия. Супруга получила в наследство старую бабушкину квартиру, в которой семья и проживала последние несколько лет. Подыскав новое жилье, Волковы намеревались взять ипотеку.

Кредитор одобрил ссуду на 900 000 рублей, а взамен семейная чета заложила старую квартиру – это позволило перенести две детские доли по ¼ на квартиру в ипотеке.

Залоговое жилье осталось за банком в качестве страховки на случай непогашения ипотеки.

Волковы могли поступить по-другому: продать старую квартиру, оформить ипотеку, погасить первоначальный взнос из вырученной суммы, а затем взять ипотеку на покупку нового жилого объекта. Прежде чем продавать старую жилплощадь, потребовалось бы разрешение органа опеки, как проверка соблюдения интересов малолетних.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Зачастую квадратные метры ипотечной квартиры нельзя передать сразу. Например, если использовался маткапитал, допускается отсрочка исполнения – согласно обязательству о выделении доли детям. Далее, можно передать часть по договору дарения или соглашению между супругами.

Различают два способа выделить долю в ипотечной квартире одному ребенку:

  • соглашение родителей;
  • через суд.

Разберем добровольный способ выдела части ипотечной квартиры.

Порядок действий, инструкция

Согласие родителей, органов опеки и банка благоприятствуют выделению части в ипотечной квартире несовершеннолетним детям.

Пошаговая инструкцияпо выделу доли в 2020 году:

  1. Подать заявку в банк или специализированное агентство (АИЖК).
  2. Получить одобрение со стороны кредитора.
  3. Найти объект недвижимости.
  4. Направить запрос в орган опеки и попечительства – родители должны предоставить разрешение от банка.
  5. Составить договор купли-продажи квартиры на первичном рынке жилья.
  6. Произвести выдел детской доли.
  7. Подписать ипотечный договор с выбранным банком (Сбербанк, ВТБ…).
  8. Начать погашение ипотечного займа.

Сразу скажем, что схема является простой лишь на бумаге. Прежде, чем заключать сделку, желательно получить консультацию юриста.

Необходимые документы

Оформление ипотеки и выдел детских долей предполагает обращение в несколько инстанций. Супругам предстоит заранее подготовить документы.

Под оформление ипотечного займа:

  • оценка стоимости объекта недвижимости;
  • расписка от продавца;
  • нотариальное согласие мужа/жены;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
  • удостоверение личности – паспорт РФ;
  • справка о трудоустройстве (копия трудовой книжки, лицензия на ведение ИП, копия договора найма, справка 2-НДФЛ и др.);
  • свидетельство о браке.

Сотрудники Росреестра попросят предоставить:

  • удостоверения личности всех участников выдела долей;
  • свидетельство о заключении брачного союза;
  • свидетельства о рождении/усыновлении ребенка;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи жилья;
  • добровольное соглашение родителей о выделе доли ребенку;
  • дарственная (аналогично);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Обращаем внимание, что выписки из ЕГРН с кадастровыми данными и обременениями на жилье предоставлять не обязательно. Сотрудники МФЦ или Росреестра запрашивают их по электронной базе.

Соглашение о выделении доли детям

Согласованный супругами документ о выделении детских частей в квартире служит обязательством родителей по отношению к своим детям. Органом контроля выступает Пенсионный фонд РФ, в том случае, если супруги претендуют на получение материнского капитала на жилье. Подробнее об этом в статье «Выделение доли детям при использовании материнского капитала«.

Строгое и обязательное условие заключения соглашения родителей – заверка документа у нотариуса.

Соглашение исполняется сразу после погашения ипотечного займа – на это дается полгода. Ребенок получает долю, указанную в тексте соглашения супругов. Размер части не должен быть меньше установленного законодательством по региону. Обычно – не менее 12 кв. метров жилой площади.

Образец нотариального соглашения родителей вы можете скачать по ссылке ниже:

Сроки

Ситуации с выделом доли в ипотечной квартире очень индивидуальны. Отсюда и различие в сроках на реализацию задуманного:

  • ожидание одобрения от банка – от 10 до 30 рабочих дней;
  • получение разрешения от органа опеки – 14 дней;
  • время на исполнение обязательства (соглашения) – 6 месяцев;
  • регистрация права собственности в Росреестре – от 14 дней до месяца.

Не стоит забывать и о погашении ипотечного долга. Если банк откажет в выделе доли до заключения ипотечного договора, придется ждать снятия обременения с квартиры. Жизнь показывает, что на это может уйти от 10 до 40 лет, при отсутствии проблем с выплатами.

Разбирательства через суд занимают 3-4 месяца, а в ряде случаев могут длиться гораздо дольше. Потребуется время на проверку договоров, финансовой ситуации сторон и притязаний банка. Выдел детской доли через суд – единственная возможность повлиять на решение кредитора.

Стоимость, расходы

Финансовые расходы могут быть связаны с двумя статьями:

  • добровольное соглашение или обязательство о выделе доли – нотариальное заверение документа (от 300 рублей до 20 000 рублей);
  • исковое заявление о выделе части детей – госпошлина в размере от цены иска.

Дополнительно может понадобиться запрос платных справок и выписок. На это уходит от 200 до 1 000 рублей, в но в большинстве случаев справки не потребуются – их запрашивают сами регистраторы по локальной базе данных.

Заключение: выводы

Подведем промежуточные итоги:

  • Родители вправе выделить доли детям в ипотечной квартире: обоюдным соглашением или через суд с помощью подачи иска.
  • Части квартиры могут быть выделены как до получения ипотеки, так и после погашения ипотечного займа. Основное условие – разрешение от органа опеки и кредитора (банка).
  • Супруги могут воспользоваться отсрочкой в выделе детских долей – путем составления обязательства перед Пенсионным фондом РФ. Текст и структура обязательства составляются в нотариальной конторе по предложенному образцу. Срок исполнения – 6 месяцев с момента выплаты ипотеки.
  • Некоторые банки не разрешают выдел доли детям до погашения ипотеки. Остается прибегнуть к помощи суда или приступить к выделу частей после погашения кредита.

Теперь вы знаете, как грамотно и законно выделить доли детей, если квартира находится под залогом у банка. Следуя вышеизложенной инструкции, вы сможете разделить жилье с учетом интересов маленьких членов семейства. Если у вас остались вопросы или нужна помощь, воспользуйтесь бесплатной консультацией наших юристов.

Источник: http://law-divorce.ru/vydelenie-dolej-detyam-v-ipotechnoj-kvartire/

О возможности выделения доли для детей в ипотечной квартире

Выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Статья рассказывает, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям, разъясняет тонкости законодательства.

Можно ли выделить доли детям

Ответ на вопрос, нужно ли выделить долю ребенку, зависит от условий осуществления сделки. Если использованы средства семейного капитала, то выделение детских долей является обязательным условием.

Важно! Нельзя просто так продать квартиру, где прописаны дети, и выписать их в пустоту. Необходимо указать, что ребенок станет совладельцем объекта, который будет приобретен. Причем, жилищное положение детей ухудшаться не должно. Жилая площадь может стать больше, а не меньше.

Надзор за сделками, где участвуют дети, осуществляют специалисты опеки. Если процедура нарушает права малолетних, то операцию с недвижимостью завернут.

Для совершения операций с недвижимостью потребуется согласие малолетних, если уже им исполнилось четырнадцать лет.

Выделить доли до выплаты ипотеки

Есть несколько ситуаций, когда придется выделить доли несовершеннолетним:

  • приобретение недвижимости с использованием семейного капитала;
  • требование налагается сотрудниками опеки.

Когда приобретается объект строительства, то выделение доли малолетних производится до подписания акта приемки.

Если и в этот срок родители не уложились, то выделение долей производится до регистрации права владения.

С 14 лет малолетний вправе самостоятельно принять участие в процедуре выделения долей. Гражданин, который имеет паспорт, собственноручно ставит свою подпись. До этого возраста заявление подписывает официальный опекун.

Если родители вкладываются в строительство дома, то также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних. Сразу же определиться с размерами долей нельзя, поскольку объект еще не готов. Нет точных данных о его площади. Если делается реконструкция, то доли также выделяются уже после окончания работ.

Часть имущества передается в пользу детей не позднее полугода от даты окончания строительных работ.

Важные моменты

Когда окончено строительство дома, то ребенку необходимо передать не только часть сооружения, но и земли, на которой он находится. Правило утверждено ст. 35 Земельного кодекса. Передать дом можно только с землей, на которой он находится. Поэтому придется делить не только сам дом, но и земельный надел.

Одобрение на строительные работы выдается одному супругу: жене или мужу. Право владения передается тому, кто получил разрешение.

Перед тем как брать ипотечный кредит, необходимо оценить все риски. Оформление документов, их нотариальное заверение обойдутся в кругленькую сумму. Можно получить льготные условия, если жилье покупается полностью или частично на средства материнского капитала. К примеру, пониженную ставку устанавливают Сбербанк и ВТБ 24.

Как выделить доли после погашения ипотеки

Когда сделка с жильем затрагивает детские интересы, необходимо получить согласие специалистов опеки. Крайне редко дается одобрение на оформление недвижимости в пользу детей после того, как погасите ипотеку. Как правило, опека одобряет сделку, если права детей устанавливаются при подписании соглашения купли-продажи.

Происходит конфликт интересов: банк не хочет давать права на жилье малолетним, поскольку возникнут проблемы с из выпиской, если родители не выполнят обязательства по кредиту. Опека отказывается одобрять сделку, пока не будут выделены детские доли.

3 варианта решения проблемы:

  1. Найти финансовое учреждение, которое согласится передать часть недвижимости в собственность малолетним. Искать нужно среди компаний, работающих по стандартам АИЖК. Главное, чтобы сам заемщик подходил под требования кредитных учреждений.
  2. Передать в качестве залога другую недвижимость.
  3. Передать малолетним права на другую собственность.

Семья может выбрать для себя подходящий вариант.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

В некоторых случаях отсутствует возможность сразу определить детские доли. Проблему можно решить. Родители, которые получают материнский капитал, в отделении ПФР пишут обязательство о том, что представят доли для малолетних.

Такое обязательство гарантирует, что действительно интересы несовершеннолетних будут защищены, даже если финансовое положение семьи пошатнется. Обязательно требуется заверение, что детям после погашения ипотеки также будет дано право собственности.

4 основных случая, когда нужно обязательство:

  1. Жильем владеет муж или жена, несовершеннолетние при этом прав не имеют.
  2. Дом находится на этапе строительства.
  3. Мать или отец является членом жилищно-строительного кооператива.
  4. Получение возмещения за объект, который был возведен после 2007 года.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/mozhno-li-v-ipotechnoj-kvartire-vydelit-doli-detyam.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.