Выдел доли в праве собственности на квартиру

Содержание

Выделение доли в квартире

Выдел доли в праве собственности на квартиру

Положения о выделении доли в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов.

Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел долей. Юристы «Юридического центра Сиан» расскажут и помогут выделить доли в квартире – обращайтесь!

Не откладывайте решение Ваших проблем!
8 (812) 917-90-91

Выдел долей в квартире может быть сделан с самыми различными целями:

  • Выдел доли в квартире супругу (бывшему супругу);
  • Выдел доли в квартире родственнику (брату, дяде, бабушке и т.д.);
  • Выдел долей в квартире детям и т.д.

По сравнению с выделением долей в квартире, совместное владение имеет ряд существенных недостатков:

  • Собственник может зарегистрировать в квартире кого-либо, в том числе и самого себя только с согласия всех остальных собственников;
  • Монтаж бытовой техники, текущий или капитальный ремонт жилья может осуществляться только с общего согласия;
  • Все собственники имеют преимущественное право выкупа, то есть прежде чем выставить на общую продажу собственную долю в квартире, владелец должен предложить ее остальным участникам.

Просто так сдать внаем или в аренду выделенную долю в квартире нельзя. Для начала собственнику потребуется получить соглашение о совместном распоряжении данной недвижимостью, о порядке пользования этим помещением и о выделении доли в совместной собственности в натуре, а оформить все это возможно только в судебном порядке.

Собственники могут без постановления суда совместно сдать в аренду всю квартиру целиком, как единое имущество, разумеется, при наличии письменной договоренности между всеми. Например, если сделан выдел доли в квартире супругу, то он может сдать свою долю в квартире (комнату) только с согласия остальных собственников (членов семьи).

Когда выделенная доля в квартире оказывается в залоге, кредитор может потребовать выделить долю должника из общей собственности, чтобы обратить на нее взыскание. Когда выделить долю в квартире в натуре невозможно, или остальные участники возражают против этого, кредитор может потребовать продать эту долю остальным участникам общей собственности, чтобы взыскать долг.

В судебной практике разбирательства по вопросам долевой собственности весьма распространены. Участниками таких разбирательств становятся бывшие супруги, родственники, наследники и т.д. Особенно актуален вопрос выдела доли в квартире детям, а также выдел доли супругу.

Как выделяют долю в квартире?

При выделении доли в квартире применяются следующие правила:

  • При разводе или при передаче выделенной доли в квартире одному из супругов определяется размер долей каждого. Этот порядок применяется в отношении квартир супругов, приватизированных в совместную собственность до 1992 года.
  • Доля может быть выделена в натуре в квартире. Для этого должны быть условия, а также каждая из выделенных долей должна обладать собственными коммуникациями.
  • Если выделить долю в натуре невозможно, определяется порядок совместного пользования имуществом. Например, каждому владельцу условно выделяется определенная комната.

С юридической точки зрения выдел от раздела имеет существенные отличия. Выделом называется доля одного из совладельцев, но при этом совместная собственность всех участников не прекращается.

Например, когда квартира принадлежит двум собственникам, одному из них может быть выделена его доля, а также может быть выделена доля ребенку, чтобы закрепить за ним право собственности на данную квартиру.

Выделить долю в квартире можно одним из способов:

  • Часть квартиры может быть выделена в натуре пропорционально идеальной доле, выраженной в дробной или процентной форме (например, 1/2 квартиры, 30% квартиры);
  • С помощью выплаты денежной компенсации в размере стоимости доли.

Таким образом, доля в квартире может быть идеальной или выделенной в натуре. В трехкомнатной квартире трем собственникам принадлежит по 1/3 – это идеальная доля, и по 1 комнате – это выделенная в натуре доля.

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но доля каждого не может быть выделена в натуре и может быть только идеальной. Независимо от того, выделена доля супругу или выделены доли детям, их право собственности будет распространяться только на идеальные доли.

О выделении доли в квартире в натуре

Выделить собственнику долю в приватизированной квартире можно только тогда, когда имеется техническая возможность передать не только изолированную часть квартиры, но и вспомогательные – санузел, коридор, кухню, а также отдельный вход.

Если такой возможности нет, то суд по требованию истца может определить порядок, в котором квартира будет совместно использоваться.

Одновременно с выделом доли и передачей собственнику изолированной части жилого помещения, он автоматически теряет права на всю оставшуюся часть данной недвижимости.

Если же определяется порядок совместного пользования, то каждый из собственников не прекращает право общей собственности.

Поскольку в квартире сделать изолированный вход и поделить кухню с коридором невозможно, в суде чаще всего рассматриваются иски о выделе доли или разделе квартиры, когда каждому собственнику передается в собственность изолированная комната, а все подсобные помещения переходят в долевую собственность. Так может быть выделена доля ребенку или выделена доля супругу, но общие помещения (кухня, коридор, санузел) будут принадлежать всем на равных правах.

Не откладывайте решение Ваших проблем!
8 (812) 917-90-91

Так как выделить долю в квартире в соответствии с идеальной долей собственника не всегда возможно, часто при определении порядка пользования собственнику передается в пользование помещение по размеру большее, чем размер его идеальной доли.

В таких случаях остальные собственники имеют право требовать с него плату за пользование частью помещения, ему не принадлежащей. Эти платежи относятся к обязательным, но не являются компенсацией, поскольку раздел квартиры в натуре не производился, и изменения выделенных долей не происходило.

Если собственник заявит в суд требование о выделении его доли в квартире в натуре, но размер доли будет слишком незначителен, суд обяжет других собственников выплатить денежную компенсацию, при этом согласия этого собственника не потребуется.

Каждый конкретный случай подобных судебных разбирательств таит в себе множество нюансов, разобраться в которых может только очень опытный жилищный юрист.

Чтобы потребовать выделения доли в квартире ребенку или выделения доли супругу необходимо собрать следующие документы:

  • Все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Копии паспортов, а также документов, подтверждающих факт родства между проживающими в ней лицами;
  • Прочие имеющие отношение к делу документы.

Важно особо отметить, что право на выделенную долю в квартире означает автоматическое право на оформление постоянной прописки. Право на прописку не зависит от размера выделенной доли. Прописать в собственной выделенной доле квартиры ребенка до 14 лет можно и без согласия остальных собственников, но только при обязательном условии, что Вы с ребенком проживаете совместно.

Купить выделенную долю в какой-либо квартире для того, чтобы прописать туда ребенка можно только при наличии на это согласия всех остальных собственников.

Юристы «Юридического центра Сиан»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

  • Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
  • Изучат Ваши документы;
  • Подготовят правовую экспертизу,необходимые жалобы, претензии, иски;
  • Защитят Ваши интересы в суде.

Приходите на консультацию!
8 (812) 917-90-91

Обратившись в «Юридический центр Сиан» по вопросу выдела доли в квартире и иным сложным юридическим вопросам, Вы получите консультацию юриста по недвижимости, а также:

  • Наш юрист проведет полный анализ предоставленных Вами документов, и даст оценку вероятности выдела доли в квартире;
  • Мы подготовим юридически грамотное предложение по выделению долей;
  • После согласования предложения с клиентом, мы соберем все необходимые документы для направления искового заявления в суд о выделе доли в квартире;
  • Ваш адвокат ведет дело в суде по выделению доли в квартире;
  • По завершению судебного процесса Вам предоставляется свидетельство о праве собственности на выделенную долю в квартире.

Известно, что судебные разбирательства между собственниками квартир могут продолжаться очень длительный срок, так как стремление каждой стороны получить больше приводит к таким негативным последствиям, как искажение фактов, подтасовка документов и т.д.

Мы гарантируем Вам самую быструю подготовку всех необходимых документов для суда и получение свидетельства о праве собственности на выделенную долю в квартире – обращайтесь за помощью!

Цены на услуги

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

  • Признание недействительным договора купли-продажи, дарения, меныот 25 000 руб.
  • Взыскание ущерба после залива жильяот 30 000 руб.
  • Перевод жилого помещения в нежилое/ нежилое помещение в жилоеот 45 000 руб.
  • Истребование жилого помещения из чужого незаконного владенияот 35 000 руб.
  • Споры о цене выкупного жилья для государственных и муниципальных нуждот 45 000 руб.
  • Обжалование решений общего собрания, принимаемых ТСЖ, управляющими компаниямиот 25 000 руб.
  • Споры о предоставлении жилых помещений по договорам социального наймаот 25 000 руб.
  • Признание права собственности в судебном порядкеот 30 000 руб.
  • Снятие с регистрационного учетаот 20 000 руб.
  • Выселение из квартирыот 25 000 руб.
  • Согласование перепланировкиот 90 000 руб.
  • Выделение доли в квартиреот 15 000 руб.
  • Составление заявлений, претензий, жалоб и др.от 1 000 руб.
  • Составление исковых заявлений, возраженийот 5 000 руб.
  • Ведение судебных процессов по спорам Жилищно-коммунальными службамиот 20 000 руб.
  • Взыскание долгов, ущербаот 20 000 руб.

Источник: https://urist-sian.ru/razdel_zhilogo_pomeshhenija.php

Выделение доли из совместной собственности

Выдел доли в праве собственности на квартиру

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

  • совместная (без определения конкретных долей каждого);
  • долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой.

Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество.

В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право.

По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать.

Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать.

Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

  • «натуральном»;
  • идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность. 

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования.

Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли.

Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций.

Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте.

И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру.

В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации. 

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников.

Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо.

Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/

Процедура выделения доли из общей долевой собственности на квартиру

Выдел доли в праве собственности на квартиру

Владельцами квартир нередко являются сразу несколько лиц. Тогда недвижимость находится в общей совместной собственности или долевой.

В первом случае часть каждого не установлена, а во втором – указано, на что могут претендовать собственники. Преимущества долевой собственности очевидны. Поэтому некоторые совладельцы совместной недвижимости решают ее перевести.

При этом нужно знать, как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру.

Понятие доли

Выделение доли представляет собой преобразование жилплощади так, чтобы собственник получил определенную часть квартиры. Стоимость отныне будет зависеть от доли недвижимости. Ее часть соответствует общей собственности.

Получается, если недвижимость оценивается в 10 миллионов рублей, а собственников четверо, то каждый получит по 2,5 млн. рублей в случае ее продажи.

Однако по факту произвести выдел общей долевой собственности становится недостижимой задачей. Поэтому, кто-то из совладельцев, как правило, доплачивает, если ему досталось больше квадратных метров.

Согласно ГК РФ, каждый собственник вправе сам решать, как распорядиться своей долей. Однако при этом должны соблюдаться и интересы других собственников. С долевой собственностью проблем на порядок меньше. Ведь, соотношение здесь является уже определенным.

Владельцы же совместной недвижимости могут договориться о долях каждого, составив соглашение. Тогда, как правило, они делят имущество поровну. Но это является не обязательным правилом, а правом.

В случаях, когда прийти к соглашению они не могут, приходится решать судьбу долей в рамках суда.

Зачем нужна процедура выделения

Выдел доли из общей долевой собственности в квартире необходим в следующих случаях:

  • планируется продажа целого объекта или его части;
  • упразднение дискомфорта из-за совместного владения жилплощади;
  • планы распорядиться своей долей индивидуально;
  • решение конфликтных ситуаций с совладельцами.

Гражданин вправе распоряжаться, принадлежащей ему собственностью, по своему усмотрению в любой период. При этом не важно, когда выделяемый участок стал принадлежать лицу.

Выдел доли и имущественный раздел

Некоторые путают два совершенно разных юридических понятия. Но разграничить их просто. Когда осуществляется выдел долей в натуре, остальная площадь остается общей для других владельцев. А вот при разделе имущества, отдельное жилье передается всем собственникам.

Получается, что в первом варианте общая собственность прекращается только для одного из совладельцев, так как выделяющийся участок делает его владельцем конкретного помещения. Другие продолжают являться владельцами по праву общей собственности оставшейся части.

Но во втором, права общей собственности уже ни у кого нет.

Компенсация

Если выделение в натуре части жилплощади невозможно, владелец имеет право рассчитывать на денежную компенсацию, соответствующую части недополученной им доле в квартире. Если же размер площади, напротив, выше доли, предназначенной для владельца, то он сам должен компенсировать разницу остальным.

Однако, если по факту не получается определить доли, то собственники должны выплатить компенсацию ему. Причем она необязательно должна выражаться в денежном эквиваленте. По договоренности компенсацию передают и иным образом.

Замена выплатой выдела в натуре возможна только с согласия собственника. Если владельцу принадлежит малая доля или он практически в ней не заинтересован, и в то же время выдел является невозможным, то другие владельцы могут ему заплатить компенсацию, даже не получив согласия, на основании решения суда.

Условия

Часто интересуются, как выделить долю в натуре в общей долевой собственности не только на квартиру. Этот вопрос разрешается несколько проще в доме. Чтобы выделить часть объекта, она должна соответствовать ряду требований, закрепленных в правовых актах, а именно:

  • являться изолированной;
  • иметь отдельный выход;
  • свои коммуникации;
  • быть пригодной для пользования по назначению и жилья.

Перед выделом долей при необходимости осуществляется перепланировка в квартире. Она обязательно должна быть согласована с соответствующими органами по закону. Если этого не сделать, то перепланировка не принимается в расчет.

Соглашение

В суд не потребуется обращаться для выдела долей в квартире тогда, когда все участники договорились между собой и составили соответствующее соглашение. Документ обязательно должны подписать все владельцы. Главными требованиями для них являются:

  • письменная форма;
  • нотариальное удостоверение;
  • государственная регистрация в Росреестре его, а также соотношения частей, если это имеет место.

Требования по различным договорам содержатся в Гражданском кодексе. Согласно ему, существенными условиями для соглашения являются:

  • название и описание договорного предмета (таким образом, объект идентифицируется четко и недвусмысленно, иначе соглашение не признают);
  • стороны (документ подписывают все собственники помещения – с этой целью в шапке указывают реквизиты участников, включая паспортные данные и адреса регистрации);
  • сведения о том, какая часть принадлежит каждому из них;
  • реквизиты органов, которые заверяют и подтверждают документ.

Соглашение не имеет четкой установленной формы, но рекомендуется в него внести также следующие данные:

  • отсутствие претензий друг к другу;
  • возможность изменения соглашения путем составления дополнительного документа;
  • как будет осуществляться владение, пользование, содержание и ремонт;
  • невозможность отказа от исполнения его условий;
  • сведения об обременениях;
  • период, когда участники могут обратиться для внесения изменений.

Через суд

Если общий знаменатель по выделению долей найти не удалось, то участникам придется обращаться в суд. При этом готовят иск, который должен содержать следующую информацию:

  • данные о заявителе;
  • о недвижимости;
  • техническую составляющую о возможности выдела;
  • правила использования жилплощади;
  • размер компенсации, если он предусмотрен;
  • просьба суду о разрешении выдела.

Помимо иска, в суд предоставляют технический паспорт объекта, и заключение эксперта о выделе в данном помещении. Его заказывают в БТИ или коммерческой компании, которая вправе осуществлять данный вид экспертизы. Также истец должен оплатить госпошлину и приложить иные документы, подтверждающие его право собственности в квартире, а также выдел долей.

Изучив информацию по делу, суд вынесет решение. Если оно будет положительным, то собственнику остается лишь зарегистрировать право в Росреестре. Остальным же необходимо зарегистрировать изменения.

Государственная регистрация осуществляется в течение десяти дней. Для этого готовят следующие документы:

  • заявление установленного образца, которое подписывают все участники;
  • удостоверения личностей;
  • решение суда (оно должно вступить в законную силу);
  • квитанцию с оплаченной госпошлиной.

По истечении указанного срока все заявители получат по своему экземпляру свидетельства о праве собственности.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/vydelenie-doli-iz-obshhej-sobstvennosti.html

Что такое выделенная доля в квартире и как оформить в 2020 году

Выдел доли в праве собственности на квартиру

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

  1. Совместной собственности.
  2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

  • наличие собственного санузла;
  • возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
  • отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

  1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
  2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
  3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

  1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
  2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
  3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
  4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

  1. С согласия правообладателя такой доли.
  2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли.

Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше.

Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  2. Заказать технический план на образование комнаты.
  3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • госпошлина в размере 2000 рублей.
  1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Подведем итоги

  • В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно ст. 133 ГК РФ.
  • Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.
  • Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
  • Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/chto-takoe-vydelennaya-dolya-v-kvartire

Как можно долю в квартире превратить в свою отдельную комнату

Выдел доли в праве собственности на квартиру

Если у имущества много владельцев, то оно является общей собственностью нескольких лиц, а в праве собственности могут быть определены доли каждого из них. Если это произойдёт, то мы будем иметь дело с долевой совместной собственностью.

Такая может возникнуть, к примеру, если на момент приватизации в квартире проживало три человека — отец и два его сына.

Отец отказывается от участия в приватизации, а дети наделяются равными долями, каждый из них становится собственником половины квартиры.

В таком случае они несут солидарную ответственность за недвижимость и могут использовать его только так, чтобы не ущемлять права другого.

Здесь важно, что доля в таком случае существует только в праве собственности. Если в квартире две комнаты, а принадлежит она двум лицам, то это не значит, что в собственность каждого входит какая-то одна определённая комната. На практике они крайне редко бывают одинакового размера, что уже закладывает проблемы для различных типов раздела и выдела жилплощади.

Правила о том, что такое общая собственность и какой она бывает устанавливает ст. 244 ГК РФ.

Прекращение долевой собственности и раздел долей на автономные объекты недвижимости

Законодательство даёт возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, как и выдел из него доли в натуре, что несколько сложнее. Эти процессы определяют правила ст.

252 ГК РФ.

Всё то, что связано с этими вопросами уже сформировало довольно объёмную судебную практику, имеются и постановления высших судов, которые создают условия для принятия единых решений в сходных ситуациях.

Владелец доли в праве общей собственности на квартиру, при наличии в ней изолированных помещений, которые по своим размерам примерно соответствуют доли, может претендовать на выделение в своё пользование комнаты или нескольких. В этот же момент другие жильцы точно так же должны быть наделены в пользование другими комнатами.

Прекращается долевая собственность и начинается владение смежными объектами. Без этого обособить помещение не получится.Происходит это на основе добровольного волеизъявления граждан или в судебном порядке, где так же может быть установлен режим использования мест общего пользования.

Ещё суд может вселить кого-то из собственников или назначить ему выплату компенсации, после чего прекратить право собственности, если его доля слишком мала.

Однако раздел долевой собственности это не выдел доли в натуре, который оказывается возможным крайне редко.

Соглашение собственников или решение суда может привести или не привести к тому, что вместо одного объекта недвижимости с долевой собственностью появятся два или более объектов.

В действительности это может быть крайне невыгодным для кого-то из собственников, поскольку, вместе с тем, прекращается и долевая собственность.

В Государственном реестре появляется не одна, а несколько записей о комнатах, а квартира становится полностью коммунальной.

С этого момента теряют смысл законы о долевой собственности на недвижимость. А это означает, что без согласия жильцов другой половины в квартиру могут пустить любых арендаторов или продать её без права первоочередного выкупа. К счастью, пока принудительный раздел через суд квартир встречается редко, но такая судебная практика уже накапливается в РФ.

В настоящее время принудительный раздел касается в первую очередь домов или дачных участков, но отдельные решения судов о разделе квартир уже присутствуют.

Выдел доли в натуре

Выдел доли в натуре — это второй вариант, который предусматривает, что из одной квартиры делаются две. Встречается такой процесс крайне редко.

Это возможно, если существует какая-то большая квартира на первом этаже, что даёт возможность врезать вторую дверь и оснастить одну из половин туалетом, ванной и кухней.

В результате выдела доли в натуре должны появится два практически равноценных объекта, а не много внутри одного, как это бывает в коммунальных квартирах. Одна из новых квартир может быть меньше другой по площади, но она должна стать полноценной независимой квартирой.

Одна комната в натуре не выделяется, как не может быть выплачена и компенсация, поскольку невозможна основная операция.

Регламентирует выдел доли в натуре всё та же ст. 252 ГК РФ, которая устанавливает правило о том, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без нанесения несоразмерного ущерба помещению.

Источник: https://zen.yandex.com/media/rulaws/kak-mojno-doliu-v-kvartire-prevratit-v-svoiu-otdelnuiu-komnatu-5e6f5946a83ed14b600daba4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.