Дарственная на квартиру в ипотеке на детей

Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную в 2020 году на ипотечную квартиру?

Дарственная на квартиру в ипотеке на детей

Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья. Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег.

Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом. При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке.

Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

  • если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
  • если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Ипотечное кредитование – в чем суть

Сегодня довольно часто можно встретить в обиходе банковский термин «ипотека», смысл которого до конца понятен далеко не каждому. Первичное понимание данного понятия сводится к займу денежных средств, которые позволяют приобрести недвижимость.

Говоря более профессиональным языком, данная разновидность кредита представляет собой метод залога, в роли которого выступает личное недвижимое имущество заемщика. Чаще всего таковым является объект кредитования.

При этом тонкости ипотечного кредитования в каждом финансовом учреждении могут существенно отличаться. Неизменным всегда остается только один факт – пока заемные средства не будут полностью возмещены кредитору, квартира будет принадлежать последнему.

Без согласия банка покупатель жилья может прописать в нем себя и свою семью, а может сдать данное имущество в аренду. Но вот если речь будет идти о том, чтобы передать право на владение имуществом другому лицу, в данном случае участие кредитора уже исключить будет невозможно.

Согласие банка

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку.

А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений.

При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Какими законодательными актами регламентируется данная сделка?

Если вы не согласны с вышеуказанными нами правилами, которые подразумевают тот факт, что только от кредитной организации зависит возможность распоряжения ипотекой, в частности недвижимостью, то мы предлагаем вам ознакомиться с рядом нормативно-правовых актов.

Любое распоряжение, в том числе дарение недвижимости, взятой в ипотеку возможно только с разрешения кредитора, ввиду полномочий залогодержателя. Об этом говорит статья 37 Федерального закона номер 102. Этот закон, раскрывающий вопросы ипотеки регулирует процедуру передачи жилья в залог банку.

Если речь идет о правах, а также обременениях, которые накладываются и на ту, и на другую сторону, они прописаны в законе 122, который рассказывает о государственной регистрации прав на приобретенное имущества.

Если вам необходимо ознакомиться с вопросами залога, то желательно обратиться к Гражданскому кодексу, статье 329.

Неисполнение должником своих обязанностей, влечет за собой санкции в виде возврата недвижимости, что регулирует Гражданский кодекс, статья 334. Имея представление о законодательной базе, а значит, правовом подспорье данного вопроса, вы сможете четко понять, на что вы имеете право, а что не дозволено законом.

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

  • личные паспорта участников сделки;
  • ходатайство о регистрации договора;
  • правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
  • техпаспорт недвижимости;
  • согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
  • выписка из похозяйственной книги;
  • согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
  • согласие банка.

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

  • подача заявления в банк;
  • получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
  • оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  • регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  • передача недвижимости одариваемому.

Каким требованиям банка должен соответствовать одариваемый?

Получить статус нового владельца ипотечной недвижимости одариваемый может только после того, как пройдет проверку платежеспособности. Для этого нужно представить в кредитный банк следующую информацию:

  • совокупный доход одариваемого лица в месяц;
  • количество иждивенцев, находящихся на его содержании;
  • ежемесячная сумма необходимых для проживания расходов;
  • доказательство стабильности заработка (престижность работодателя, успешность фирмы самого заемщика и т. д.).

При этом кандидатура преклонного возраста или несовершеннолетний ребенок вряд ли банк устроит.

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/darstvennaya-na-kvartiru-v-ipoteke.html

Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2020 году? Как оформить дарственную?

Дарственная на квартиру в ипотеке на детей

Передаётся ли в дар квартира в ипотеке, можно ли оформить дарственную на её часть и как сэкономить на этом деньги и собственное время – обо всём этом и обо всех неочевидных особенностях подобной сделки, Вам сегодня расскажет практикующий юрист и автор сайта «Юридическая скорая» — Людмила Ким.

Довольно часто, выбирая жильё, мы вынуждены брать его в ипотеку, причём на большой срок (например, на 20-30 лет). При этом, в этот продолжительный период времени может произойти всё, что угодно и поэтому специалисты рекомендуют заранее узнать о возможности распоряжения полученной в кредит квартирой, фактически состоящей в залоге у банковской организации, выдавшей на неё средства.

Правовые основы

Gorilla/Fotolia

Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.

В ипотечной квартире заёмщик может прописаться сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.

Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.

Собственник (банк кредитор) стоит на страже своих интересов. На его стороне Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в ситуациях отчуждения залогодателем квартиры в ипотеке без ведома банка, применяются положения, предусмотренные статьями 351 (подпункт 3 пункт 2), 352 (подпункт 2 пункт 1), 353 ГК РФ.

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

  1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
  2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
  3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

  1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
  2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
  3. Делать косметический ремонт.
  4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

  1. Продажа недвижимости.
  2. Оформление дарственной.
  3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
  4. Проведение перепланировки.
  5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

  • залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
  • залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

  1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
  2. Заявки на регистрацию.
  3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
  4. Техпаспорта помещения.
  5. Выписки из домовой книжки.
  6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит.

Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней.

Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Регистрация права собственности

После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРП. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель. Регистрацию права осуществляет Кадастровая палата. Процедура занимает от 5 до 12 дней. Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя. Дополнительно нужно подготовить:

Источник: https://uk-mishino.ru/ipoteka/darstvennaya-na-ipotechnuyu-kvartiru.html

Еще раз о дарственной на квартиру: что должны знать стороны договора

Дарственная на квартиру в ипотеке на детей

Органы опеки очень редко дают разрешение, позволяющее выделить долю детям после погашения ипотечного кредита. Обычно опека выдаёт разрешение, обязывающее выделить долю ребёнку сразу, в момент заключения договора купли-продажи квартиры.

И тогда у родителей могут возникнуть проблемы уже с банком. Банки сильно рискуют, если выдают кредит под залог квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетний.

Если заёмщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку, банку будет очень проблематично продать залоговое жильё, в котором ребёнок имеет долю. Выходов из данной ситуации несколько:

  • Во-первых, можно всё-таки найти банк, который согласится выдать ипотеку на данных условиях. Следует обратиться в банки, работающие по стандартам АИЖК (главное, чтобы заёмщик соответствовал основным требованиям этих банков).
  • Во-вторых, можно предложить в качестве залога банку другую недвижимость (где нет доли несовершеннолетнего), если семья обладает таковой. Либо выделить ребёнку долю в квартире родственников (бабушки, дедушки). Вариантов много, необходимо выбрать тот, который подойдёт именно данной семье.

До обращения в органы опеки заёмщику необходимо получить предварительное решение банка о возможности получения ипотеки, найти покупателя на продаваемую квартиру и подыскать жильё, которое будет приобретаться. В органы опеки родители должны предоставить внушительный пакет документов по обеим квартирам, а также согласие банка на то, что собственником будет несовершеннолетний ребёнок.

Определённые сложности могут возникнуть на этапе оформления сделки. Процедура, предшествующая регистрации ипотеки, делится на 2 этапа:

  • заключение договора купли-продажи и выделение доли ребёнку;
  • подписание договора ипотеки о передаче квартиры в залог банку.

Получается, что продавец квартиры обязан сначала выделить долю несовершеннолетнему, и лишь после прохождения 2-го этапа получить деньги за квартиру. Непросто найти продавца, идущего на такой риск, поэтому данный вид ипотечных сделок считается одним из самых сложных.

По возможности следует воспользоваться услугами профессионального риэлтора с опытом проведения подобных сделок. Залогом успеха является грамотно оформленный пакет документов: существует множество причин, по которым сделка купли-продажи квартиры с долей ребёнка может быть признана недействительной.

Такой вариант развития событий не выгоден ни одной из сторон.

Существуют ли какие-либо льготы?

Очевидно, что ипотечная сделка с выделением доли ребёнку потребует от его родителей значительных усилий, затрат времени и финансов. Но у такой ипотеки есть и свои плюсы: ведущие банки предлагает льготные условия заёмщикам с детьми.

В наиболее выгодном положении оказываются семьи, которые не успели воспользоваться семейным капиталом. Так, одним из вариантов того, как использовать материнский капитал, является осуществление с его помощью первоначального взноса.

Подобные программы кредитования предлагаю многие банки, например ВТБ24 и Сбербанк, а программа от АИЖК имеет очень демократичные процентные ставки (от 7,65% на первичном рынке, от 8,95% – на вторичном рынке). Семьям заёмщиков с одним ребёнком большинство банков, к сожалению, не предоставляет дополнительных льгот (процентные ставки для них предлагаются наравне с бездетными семьями).

Как следует из вышеизложенного, ипотека и несовершеннолетние дети вполне совместимы. Когда есть цель – обеспечить просторным и комфортным жильём собственных детей (настоящих и будущих), все трудности преодолимы.

В сегодняшней ситуации на рынке недвижимости большая часть населения может позволить себе приобрести собственное жилье только путем заключения ипотечного договора. После оформления договора и покупки жилья оно находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

В связи с тем, что ипотека подразумевает длительные взаимоотношения с финансовой организацией, у собственника квартиры может возникнуть необходимость в осуществлении определенных сделок с ипотечной недвижимостью. Одной из таких сделок является дарение ипотечной квартиры.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке: правовое регулирование вопроса

Отношения между банками и заемщиками, взявшими кредит на покупку жилья, регулируются несколькими нормативно-правовыми актами:

  1. ГК РФ, регламентирующий общие положения о недвижимом имуществе, кредитных договорах и залоге.
  2. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 – ФЗ, определяющий порядок передачи квартиры в залог.

Источник: https://ZHKH-RF.ru/mozhno-li-podarit-ipotechnuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.