Дарение или купля продажа квартиры родственнику

Содержание

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Дарение или купля продажа квартиры родственнику

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Что выгоднее и лучше: дарственная или купля продажа

Дарение или купля продажа квартиры родственнику

Поскольку передачу прав на недвижимые жилые объекты можно осуществить посредством заключения соглашения о купли – продаже или соглашения о дарении объекта, необходимо разобраться, чем отличается договор купли – продажи от дарения и что лучше — дарственная или купля продажа.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде чем говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения  — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность  передачи объекта.

В отношении участников соглашения дарения установлены определенные ограничения. Так не могут получить на основании дарения недвижимость, следующие категории лиц, которые с дарителем не состоят в родственных отношениях:

  • Лица, имеющие статус государственных служащих;
  • Социальные работники;
  • Медицинские работники.

Купить квартиру может любое лицо, обладающее суммой средств, указанной в качестве стоимости жилого объекта.

Договор купли продажи можно оформить только в письменной форме. Устная форма для него не предусмотрена.

Дарение объектов, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, осуществляется на основании устной договоренности.

Для дарения между родственниками, признаваемыми в качестве близких не допускается взимание обязательного налогового сбора, в отличие от продажи.

С другой стороны при продаже недвижимого объекта родственнику, за исключением лиц, установленных в ст. 105.1 НК РФ, покупатель имеет право получить обязательный налоговый вычет.

Договор купли продажи, советы при оформлении — преимущества и недостатки

Соглашение о купле – продаже один из самых распространенных способ передачи недвижимых объектов.

При его составлении необходимо учесть следующие основные рекомендации:

  • Форма документа всегда должна быть письменной. Удостоверять документ у нотариуса закон не требует, однако стороны для того чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий могут обратиться к специалисту.
  • В соглашении должны быть указаны все данные о сторонах, которые являются участниками правоотношения. Указываются их паспортные и персональные сведения, в соответствии с документами.
  • В тексте необходимо наиболее подробно указать описание передаваемого имущества. Описывается где находиться квартира, её площадь, технические характеристики.
  • Текст соглашения должен иметь данные о документе, позволяющим продавцу распоряжаться объектом.
  • Стоимость указывается в рублях цифрами и прописью.

Выделяют следующие положительные стороны соглашения:

  • Его дешевле оформить;
  • Покупатель получает право на налоговый вычет.

Отрицательные стороны:

  • Продавец, в случае, когда недвижимый объект находиться в собственности менее трех лет в обязательном порядке уплачивает НДФЛ от стоимости.
  • Когда продавец находиться в официальных отношениях или обладает только частью объекта, необходимо представить согласия супруга или иных собственников на сделку. Такое согласие должно быть заверено нотариусом, что влечет расходы.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры, продавец обязан внести денежные средства в бюджет государства в размере 13 % от стоимости объекта, указанной в соглашении.

Существует основание для освобождения он налогообложения: когда недвижимый объект находился в собственности три года и более, не осуществляется внесение налога продавцом. Такое налогообложение действует в отношении объектов, приобретенных до 2016 года.

Когда объект приобретен в 2016 году и позднее, общее владение должно осуществляться не менее пяти лет, для освобождения от уплаты обязательных платежей.

Установленный трехлетний период засчитывается:

  • После прохождения приватизации на недвижимый жилой объект;
  • В случае получения недвижимого объекта, на основании соглашения о пожизненной ренте с иждивением;
  • После получения жилого помещения в связи с вступлением в наследственные права;
  • После получения объекта в качестве дара от близких родственников.

Во всех остальных случаях перечисление налогового сбора продавцом, является обязанностью.

Дарственная, что важно знать — преимущества и недостатки

Чтобы подарить недвижимый объект, необходимо составить документ в письменном виде.

В документе необходимо указать:

  • Информацию о дарителе;
  • Сведения об одаряемом лице;
  • Всю информацию об объекте, на который переходят права;
  • Сведения о документе, который подтверждает право дарителя распорядиться объектом по своему усмотрению.

Договор не должен содержать каких –либо дополнительных условий о его вступлении в силу или сведений о том, что лицо, получившее недвижимость должно осуществлять обеспечение бывшего собственника.

Обратите внимание на то, что права на недвижимость перейдут только после внесения сведений о новом собственнике в государственный реестр.

Положительные стороны:

  • Доступность оформления без помощи специалиста;
  • Отсутствие обязанности по внесению налоговых платежей после оформления соглашения;
  • Приобретенный объект в результате дарения не будет считаться имуществом, которое супруги получили совместно.

Отрицательные стороны дарственной:

  • Достаточно трудоемкий процесс оспаривания соглашения;
  • Отсутствие какой – либо выгоды для лица, которое передает имущество;
  • Возможность признать соглашение недействительным, когда соглашение составлено с нарушением требований.

Что выгоднее и проще оформить — дарственную или куплю продажу

Ответить на вопрос, что выгоднее купля  — продажа или дарственная однозначно нельзя.

Например, если у сторон имеется близкая родственная связь, то лучше оформить дарственную. В этом случае не придется вносить налог, будет сохраняться общий период времени владения имуществом, не потребуется получать соглашение от третьих лиц, которые имею преимущественное право получения объекта.

Если стороны не связаны между собой родственными узами, то лучше оформить договор о купле – продаже. В нем можно будет согласовать все условия для отказа от исполнения положений, в качестве покупателей могут выступать любые лица.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Некоторые лица, оформляя юридически договор дарения, фактически заключают соглашение о купле – продаже.

Стороны должны понимать, что в дальнейшем, такая сделка может быть признана в качестве притворной, то есть не имеющей юридической силы.

Обратиться с таким требованием может как сам даритель, так и любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить дарственную или куплю продажу

Однозначно ответить на вопрос, что дешевле оформить куплю – продажу или дарение достаточно сложно, поскольку разница в финансовой стороне может быть только при участии в качестве сторон родственников.

Государственный обязательный сбор при безвозмездной передаче объекта составляет 2 000 рублей.

Размер государственной пошлины при купле – продаже составляет 1 000 рублей, между физическими лицами.

В случае продажи квартиры, которая не находиться в собственности 3 и более года, продавец уплачивает 13 % от её стоимости в бюджет.

При дарении родственникам налог не выплачивается.

Когда передача собственности происходит постороннему лицу, то оформление документа выходит дороже.

Заключение

Таким образом, подарить или продать квартиру родственнику или постороннему лицу, собственник должен решать самостоятельно.

Однако рекомендуется оформлять документально именно те правоотношения, которые имеют место в реальности между сторонами, чтобы обезопасить себя от неблагоприятных правовых последствий.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/chto-vygodnee-i-luchshe-darstvennaia-ili-kuplia-prodaja-5bc7bc1b067c8400ac554ef9

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Дарение или купля продажа квартиры родственнику

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

Просмотров 406

Причин, по которым владелец желает передать свою квартиру в собственность родственнику, множество.

Сделка может совершаться с целью наделить детей (внуков) недвижимостью безвозмездно или для получения денежных средств, если более дальний родственник оказался выгодным покупателем.

В зависимости от цели передачи имущества избирается форма сделки. При этом следует учитывать особенности налогообложения, затраты, последствия продажи и дарения.

Разница между дарением и продажей

Немного о понятиях:

  • Дарение — процесс передачи в собственность вещи, в частности — квартиры, на безвозмездной основе. Если в договоре указано, что квартира передается в обмен на вещь, обязательство, требование, сделка будет считаться притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • Купля-продажа — сделка, при которой составляется двухсторонний договор, предполагающий передачу имущество от Продавца – Покупателю за определенную стоимость.

Собственник квартиры имеет право подарить или продать свое имущество кому угодно, в том числе и родственнику. При этом необходимо учесть следующие нюансы:

ОсобенностиЕсли продавать квартиру по договоруЕсли подарить квартиру
Необходимость платить налог (НДФЛ)Налог платит Продавец квартиры, который получает доход, но при условии, что недвижимость была у него в собственности менее 5 лет (01.01.2016 г.). Исключением являются случаи, когда квартира достается Продавцу как подарок, по наследству, по договору пожизненной ренты с иждивением или в ходе приватизации. Тогда для освобождения от налога достаточно, чтобы прошло 3 года с момента передачи имущества (ст. 217.1 НК РФ). Налог платит одариваемый. Сумма составляет 13% от стоимости, указанной в договоре, но при условии, что она не будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости. Если цена не определена, в расчет берется кадастровая цена. Однако из этого правила есть исключения. Налог платить не нужно, если имущество передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (в том числе усыновленным), бабушке или дедушке, внукам, братья и сестрам (включая неполнородных).
Особенности оформленияДКП требует сбора большого количества сопутствующих документов.Накануне оформления договора можно составить Предварительный договор, который по умолчанию действует 1 год и обязывает стороны заключить сделку в будущем. Такой договор можно представить в органы опеки и попечительства для приобретения недвижимости, в банк для оформления ипотеки.Без указания существенных условий договора сделка недействительна. В ДКП, который оформляется исключительно в письменном виде, указываются:

  • сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • данные об объекте (адрес, площадь, этажность, особенности);
  • цена.

Изменить условия можно до оформления перехода прав собственности в Росреестре, составив дополнительное соглашение.

Чтобы оформить дарственную, достаточно иметь документ, свидетельствующий о праве собственности и удостоверение личности. Впоследствии право собственности будет перерегистрировано на основании:

  • письменного заявления получателя квартиры;
  • договора дарения (в 3 экз.);
  • правоустанавливающих документов, техпаспорта;
  • если одариваемый младше 14 лет, нужно согласие ООП.
Возможность впоследствии получить налоговую льготуДКП — документ, подтверждающий, что недвижимость была приобретена за определенную сумму. Впоследствии, если Покупатель решит продать квартиру ранее, чем через 5 лет после покупки, он сможет получить налоговый вычет на сумму понесенных расходов.Если квартира подарена, подтвердить траты на ее приобретение не получится. При желании продать подарок до истечения 3 лет с момента его получения собственник не сможет воспользоваться вычетом в размере стоимости квартиры. Возможная сумма вычета — 1 млн. руб.
ОтветственностьДоговор предполагает взаимную ответственность сторон. В документе может быть прописан ряд условий, при невыполнении которых Продавец или Покупатель будут обязаны платить неустойку.Дарственная не предполагает выдвижение каких-либо встречных условий, однако в ней можно указать следующее:

  • Если даритель умирает раньше одариваемого, квартира снова переходит в собственность дарителя.
  • После дарения у прежнего владельца остается право проживания в квартире.
Нотариальное заверениеЕсли квартира находится в долевой собственности, принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, нотариальное удостоверение обязательно. При этом придется оплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы по договору, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).Заверять у нотариуса дарственную не нужно, но при желании — можно. Величина нотариального тарифа при этом зависит от суммы сделки.При дарении супругу, детям, внукам:

  • стоимость имущества до 10 млн. руб.— госпошлина равна 3000 руб. + 0,2% от суммы по договору;
  • при цене более 10 млн. руб.2 000 руб. + 0,1% от цены, но не более 50 тыс. руб.

При дарении прочим лицам:

  • цена до 1 млн. руб.— 3000 руб. + 0,4% от цены;
  • при стоимости 1-10 млн. руб.7000 + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
  • при цене 10-20 млн. руб. 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб., но не более 100 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате»)
Возможность отменыОтмена договора купли-продажи возможна по соглашению сторон, но только если имущество еще не было перерегистрировано на нового собственника. В противном случае придется заключать обратный ДКП. Если Продавец или Покупатель грубо нарушили условия договора, потребовать его отмены можно в суде.Отменить дарение квартиры можно, но этому должно предшествовать одно из обстоятельств (ст. 578 ГК РФ):

  • Если одариваемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случаях, когда по вине одариваемого произошла смерть дарителя, вернуть имущество могут родственники путем обращения в суд.
  • Если одариваемый обращается с имуществом так, что высока вероятность его порчи, безвозвратной утраты.
  • Условие возврата имущества может быть оговорено в самом договоре.
Согласование с третьими лицамиЕсли продается доля квартиры (дома) необходимо соблюсти право иных содольщиков на преимущественную покупку. Если в течение месяца они не изъявят желания приобрести часть жилья, его можно продать третьим лицам по цене, не менее указанной в предложении о продаже содольщикам.Продажа совместной собственности проводится только при наличииписьменного согласия супруга, заверенного у нотариуса.Дарственная на долю квартиры оформляется без согласования с совладельцами имущества. Если имущество находится в совместной собственности, потребуется согласие всех остальных собственников на распоряжение жильем.
Кто может претендовать на купленную (подаренную) квартируНа имущество, приобретенное по договору, распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В случае раздела квартира, купленная в браке, будет делиться между мужем и женой.Имущество, полученное одним из супругов в дар, является только его собственностью. В случае расторжения брака оно не подлежит разделу (ст. 36 СК РФ).
Кто может оформитьПродать квартиру может не только физлицо, но и коммерческая организация. Если жилье принадлежит несовершеннолетнему, его отчуждение возможно с разрешения ООП.Дарение не допускается от лица:

  • малолетних детей, недееспособных граждан;
  • работников образовательных, медицинских и сходных с ними организаций по оказанию соцуслуг в пользу граждан (или их родственников), которые находятся у них на лечении, воспитании и содержании.,,

Учитывая множество нюансов, сложно сказать, что лучше — дарение или продажа. Ответить на вопрос можно, только зная сопутствующие обстоятельства.

Что лучше и выгоднее: дарственная или купля-продажа квартиры

То, что выгодно Покупателю, не всегда может быть приемлемо для Продавца. Чтобы определить, как лучше оформить передачу квартиры, необходимо рассмотреть несколько возможных ситуаций.

Сокрытие фактической продажи

Зачастую под дарением скрывают продажу. Цель — утаить доход для избегания уплаты налогов. Такая сделка выгодна для обеих сторон, если дар принимает близкий родственник.

Он освобождается от уплаты налога, и в то же время Продавец, а в данном случае «Даритель», не платит налог с продажи. В остальных случаях одариваемый платит 13% от цены жилья, а это немалая сумма.

Так, при цене квартиры 2,5 млн. руб. придется отдать в казну государства 325 тыс. руб.

Передача жилья по дарственной выгодна для Продавца, если:

  • Имущество было приобретено по ДКП и находилось в собственности менее 5 лет (с 2016 г.) или получено при дарении, получении наследства, по договору пожизненной ренты или приватизации и принадлежало Продавцу менее 3 лет. В случае дарения Покупателю платить НДФЛ не придется.
  • Продается доля жилья. Для оформления ДКП необходимо соблюсти процедуру, предполагающую предоставление права преимущественной покупки для других содольщиков. Если подарить малую часть доли, потенциальный покупатель станет совладельцем, и тогда ему можно продать оставшуюся часть доли без предупреждения остальных совладельцев. Заинтересованные лица могут ходатайствовать о признании такой сделки притворной, но без явных доказательств выиграть дело в суде не получится.
  • Покупатель — близкий родственник. Речь идет о сделке, связанной с возмездным отчуждением имущества, но завуалированной под дарение. При безвозмездной передаче оба контрагента не будут платить налог. Реальную оплату можно осуществить из рук в руки, но только если между обоими лицами высока степень доверия и нет риска мошенничества.

Для Покупателя получать квартиру по дарственной вместо ДКП невыгодно по ряду причин:

  • Минимальные права и обязанности сторон. В договоре дарения не указывается, кто и что должен выполнить. В ходе сделки не оформляется передаточный акт, а значит Покупатель не сможет предъявить претензии по поводу состояния квартиры.
  • Покупатель не сможет доказать понесенные расходы, и если в будущем он запланирует продажу квартиры, максимальная сумма налогового вычета составит 1 млн. руб.

Независимо от того, будет ли оформлен ДКП или договор дарения, близкий родственник — Получатель не платит налог, но в случае с дарением лишается возможности увеличить налоговый вычет, если надумает продать квартиру до истечения 3 лет с момента ее приобретения.

Безвозмездная передача имущества

Если планируется действительно одарить родственника, не подразумевая получение денег за квартиру, то оформлять ДКП ни к чему. Договор дарения позволяет:

  • Сохранить имущество за одариваемым в случае оформления им развода. Подарок, в отличие от покупки, не относится к совместно нажитому имуществу. Так, например, если родители решили после свадьбы сына подарить ему квартиру, лучше оформить дарственную, чтобы избежать налогообложения и обезопасить имущество от раздела в случае расторжения брака.
  • При дарении в договоре можно обозначить дополнительные условия, например, что при переходе права собственности на одариваемого за дарителем остается право проживания в квартире.
  • Избежать необходимости получения согласия содольщика жилья. Так, например, если супруги проживают в одной квартире с детьми от разных браков и являются собственниками по ½ доли жилья, они могут подарить доли своим детям, не спрашивая согласия друг друга. Дарение предполагает автономность принятия решения, кроме случаев, когда собственность совместная. Подробнее: Согласие на продажу квартиры от супруга

Дарение между близкими родственниками не влечет никаких финансовых потерь, защищает одариваемого от риска раздела имущества, а потому выгодно для обеих сторон.

Пример. Супруги Алиса и Евгений имеют 2 квартиры, одна из которых досталась мужу по наследству. Мать Алисы — Вера Павловна – решила купить у Евгения квартиру и подарить своей приемной дочери.

Сначала они решили скрыть реальную продажу договором дарения, чтобы Евгению не пришлось платить налог с дохода, но поскольку зять и теща — не близкие (кровные) родственники, оказалось, что налог теще все же придется вносить.

Тогда Евгений подарил свою квартиру жене Алисе, а она, в свою очередь, оформила дарственную на мать, которая впоследствии передарила жилье приемной дочери. В итоге никому не пришлось платить налог, а Вера Павловна отдала деньги за жилье Евгению наличными средствами.

Дарение близким родственникам освобождает от налогов обе стороны. У дарителя не возникает дохода, а получатель квартиры освобождается от налогообложения по закону.

Поскольку стоимость недвижимости высока, собственники зачастую прибегают к нестандартным схемам продажи, в том числе используя дарение как «прикрытие» возмездной передачи имущества.

Вот тогда возможны нюансы, и надо понимать: в каких случаях платится налог при дарении квартиры? Что безопаснее при продаже квартиры — договор купли-продажи или дарственная? Как оформить договор по отчуждению недвижимости в пользу родственника? Задайте все вопросы юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Как лучше оформить квартиру дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Дарение или купля продажа квартиры родственнику

» Купля-продажа квартиры » Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

2 686 просмотров

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому.

В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар.

Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

ПреимуществаНедостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения.Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем.
Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов.В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной.
Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ.При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ.
Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий.Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет.Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи.Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.
Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения.Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение.

С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Если цена будет слишком низкой или, наоборот, излишне завышенной, такая сделка может быть оспорена в суде как недействительная. Кроме того, значительное отклонение стоимости жилья от его реальных рыночных показателей существенно повышает риск как для продавца, так и для покупателя.

Пример: Предположим, что покупатель соглашается с продавцом на то, что в договоре они указывают стоимость квартиры в размере 10 тысяч рублей, чтобы меньше платить налогов, но фактически, сделка будет производиться на сумму в 3 миллиона рублей.

После того, как все будет оформлено должным образом и деньги будут переданы, продавец может спокойно обратиться в суд и сказать, что его обманули, и вообще, он был «не в себе», когда подписывал договор на такую мизерную сумму.

В результате, с большой долей вероятности, сделка будет признана недействительной и продавец получит как 3 миллиона рублей, так и свою квартиру обратно. Забрать у него деньги будет нереально, ведь они ни в каком документе не фигурировали.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства.

Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

Любая операция с недвижимостью является рискованной априори. Мошенники постоянно изобретают новые способы обмана как потенциальных продавцов, так и покупателей жилья. Бороться с ними, не зная всех тонкостей сделки и особенностей законодательства, практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации разъяснят основные спорные моменты, которые могут возникнуть в той или иной ситуации. Для того же, чтобы полностью исключить риски, специалисты могут выступить в качестве представителей клиента, взяв на себя все общение с заинтересованными сторонами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.